Область применения и рекомендации по использованию справочников оценщика в процессе оценки

ВНИМАНИЕ! Этот параграф следует обязательно прочитать перед использованием материалов справочника!

При практическом использовании корректирующих коэффициентов и других характеристик рынка, приведенных в справочнике, следует учитывать следующие обстоятельства:

1. Справочник входит в комплекс справочников оценщика недвижимости, который прошел процедуру добровольной сертификации в Системе добровольной сертификации Ассоциации СОО «Экспертный совет», что подтверждается сертификатом соответствия № 0006 – 1. Согласно этому сертификату, методология, заложенная в справочнике, и включенные в него материалы   соответствуют требованиям Федеральных стандартов оценки и других нормативных документов. Это дает основание доверять приведенным данным и использовать их в той части, в которой это применимо для оцениваемых объектов. Вместе с тем, следует понимать, что справочник не является нормативно техническим документом и приведенные в нем данные и методические рекомендации не следует рассматривать как материалы, обязательные к применению.

2. Большинство зависимостей средней цены от параметров сравнения, приведенных в справочнике, определены на основе статистических данных, представленных в основном на электронных досках объявлений о продаже объектов недвижимости. При этом в зависимости от характера исходных данных, их количества и качественного анализа механизма ценообразования использовались различные способы обработки. В большинстве случаев применялись процедуры регрессионного анализа с использованием мультипликативных моделей. В других случаях строились одномерные зависимости с предварительной стратификацией данных (разделением данных по интервалам), определением медианных значений внутри каждой страты и последующей регрессией на простых одномерных моделях. В отличии от предыдущих справочников в справочниках 2023 года не приводятся промежуточные результаты обработки данных. Разработчики за небольшими исключениями ограничиваются приведением окончательных результатов: таблицами с коэффициентами, уравнениями и графиками полученных зависимостей цены от параметров сравнения, которые непосредственно требуются в процессе оценки.

3. Поскольку для определения требуемых соотношений и зависимостей используются рыночные данные, появление которых не зависит от разработчиков справочников (в статистике это называется «пассивный эксперимент»), разработчики иногда сталкивались с ситуацией, когда исходных данных оказывалось недостаточно, чтобы оценить требуемые характеристики с достаточной степенью достоверности. В этих случаях в справочник включались данные из предшествующего справочника, если проведенный анализ позволяет увидеть, что коэффициенты и зависимости, ассоциируемые с данным параметром сравнения, не могли существенно измениться за период после издания предыдущего справочника. Считаем возможным рекомендовать пользователям справочника в случае отсутствия необходимого коэффициента также воспользоваться данными предыдущего справочника, если собственный анализ позволяет надежно утверждать, что ситуация на рынке за прошедший период не могла существенным образом повлиять на соответствующий коэффициент. Анализ и обоснование такого использования должно быть приведено в Отчете об оценке.

4. Корректирующие коэффициенты и зависимости, рассчитанные на основе статистических данных, могут использоваться, если значения параметров сравнения, ассоциируемые с объектом оценки и объектами -аналогами не выходят за границы диапазона, обозначенного на графиках крайними значениями этих параметров. Эти же границы можно также увидеть в таблицах (матрицах): Нижняя граница диапазона определяется минимальным значением наименьшего интервала, приведенного в таблице, а верхняя максимальным значением наибольшего интервала. Эти ограничения связаны с тем, что исходная информация, на основании которой были построены соответствующие зависимости, была ограничена данными, входящими в этот диапазон. Поэтому в случае необходимости выхода за границы диапазона оценщику (эксперту) следует провести дополнительный анализ и показать, что в его случае сохраняется такой же механизм ценообразования и соответствующая зависимость остается примерно такой же, как и в установленном диапазоне.

5. Основываясь на приведенных зависимостях цены, заданной в относительных единицах, от параметра сравнения, можно рассчитать значения корректирующих коэффициентов, характеризующих соотношение цен объекта оценки и объекта-аналога, имеющих различные значения этих параметров. Чтобы упростить работу оценщика, разработчики справочника разделили область определения параметров сравнения на небольшие интервалы и рассчитали значения коэффициентов для значений параметров сравнения, относящихся к серединам этих интервалов. Основанием для такой процедуры является то, что в пределах интервала зависимость цены от параметра сравнения проявляется достаточно слабо. Результаты расчетов представлены в виде матриц, что, действительно, упрощает работу пользователя справочником. Тем не менее, при использовании этих значений следует учитывать, что значения соответствующих коэффициентов отнесены к серединам интервалов, и, если параметры объекта оценки и (или) объекта-аналога приближаются к границам интервалов, то погрешность в определении коэффициента может быть заметной. Поэтому в таких случаях мы рекомендуем для расчета коэффициентов пользоваться приведенными уравнениями.

6. Использование корректировок также ограничено для объектов с резко отличающимися параметрами сравнения (значениями площади, расстояния до остановки и т.п), поскольку такое отличие свидетельствует о том, что объект не может рассматриваться как объект-аналог. Выделенные в матрицах серым цветом значения корректировок следует использовать в крайних случаях и с особой осторожностью. В том случае, когда использование полученной корректировки невозможно, соответствующие значения в столбцах/строках матрицы не заполнены. Использование корректирующего коэффициента, большего по значению, чем ±30%, может говорить о существенном различии и свидетельствует о том, что использование таких объектов в качестве объектов-аналогов не рекомендуется.

7. Все расстояния от объекта недвижимости до точек интереса, рассматриваемые при расчетах по статистическим данным, измеряются в метрах/километрах по прямой.

8. Следует учитывать, что расчеты проводятся с большим числом знаков после запятой, а в таблицы включаются конечные значения, округленные до двух знаков. При этом может возникать ситуация, когда результат округления по расчетам, исходя из промежуточных данных, указанных в таблицах, отличается от результата округления, рассчитанного на основе тех же данных без предварительного округления. Коэффициенты не приводятся с точностью до пятнадцатого знака, чтобы не создать иллюзию точности и во многих случаях к расчетной (средней) величине приводится доверительный/ расширенный интервал.

9. Разработчики справочника настоятельно рекомендуют оценщикам и экспертам пользоваться только оригинальными экземплярами, приобретенными законным образом в ООО «ИнформОценкаПро». Использование пиратских копий не только нарушает исключительное право правообладателей на тиражирование и распространение данного материала. Более важным является то, что пиратские копии справочника зачастую содержат материалы оригинальной версии не в полном объеме. Как следствие, в этих случаях до оценщиков и экспертов, которые пользуются пиратскими копиями, не доходит очень важная информация об условиях применения материалов справочника, необходимые разъяснения и комментарии авторов.