Справочники оценщика под. ред. Лейфера Л. А. являются результатом исследований рынка недвижимости в городах России, выполненных коллективом ООО «ИнформОценкаПро» с привлечением ведущих специалистов в области оценки и потребителей оценочных услуг, а также других участников рынка недвижимости более, чем из 100 городов России. Ниже приводятся ответы на вопросы, которые вызывают наибольший интерес у оценщиков и потребителей услуг по оценке в связи с широкой дискуссией относительно применения справочников.
FAQ (Frequently asked question)
Часто задаваемые вопросы
1. Какой статус имеют справочники оценщика. Является ли их применение обязательным при выполнении работ по оценке в соответствии с Законом об оценочной деятельности и Федеральными стандартами оценки?
Справочники не следует рассматривать, как нормативно-правовой документ, регламентирующий процесс оценки, а компанию ООО «ИнформОценкаПро», как институт, который может давать указания по применению коэффициентов из справочника в каждом конкретном случае. Оценщик на практике сталкивается со множеством различных ситуаций. Каждая ситуация характеризуется своими особенностями. Учесть все возможные варианты в справочнике общего применения не представляется возможным. Выбор корректирующего коэффициента или других характеристик рынка должен основываться на результатах анализа конкретной ситуации, особенностей объекта, характера его использования и т.п. и при использовании данных, приведенных в справочнике, прежде всего, следует руководствоваться здравым смыслом.
2. Может ли справочник заменить анализ рынка в отчете. Можно ли всю необходимую информацию о рынке получить из справочника?
Нет, не может. В соответствии с Федеральными стандартами анализ рынка является неотъемлемой частью работы оценщика в процессе подготовки отчета об оценке.
Использование данных справочника, включая корректировки, полученные в результате обработки рыночных данных по ценам/арендным ставкам, также как и коллективных экспертных оценок, не освобождает от необходимости самостоятельного анализа рынка, который должен включать:
- анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект,
- анализа основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, а также безусловного выполнения других требований Федеральных стандартов оценки.
Более того, мы рассматриваем справочник, как инструмент, который может обеспечить эффективное выполнение работ оценщика, связанных с анализом рынка.
При этом мы рекомендуем оценщикам не ограничиваться формальным использованием материалов, приведенных в справочниках, а сопоставлять их с другой имеющейся в распоряжении оценщика информацией и проводить собственные исследования рынка и факторов, определяющих стоимость оцениваемого объекта.
3. Может ли справочник помочь оценщику при проведении анализа рынка в соответствии с Федеральными стандартами оценки?
Одна из главных функций справочника – обеспечение оценщика методами и характеристиками рынка, направленными на повышение качества работ по анализу рынка. Во-первых, в справочниках приведены сведения об ожидаемых темпах роста цен, арендных ставок доходности на последующие годы в соответствующем сегменте рынка недвижимости в разных городах РФ, что является значимым дополнением к анализу социально-экономической обстановки в стране и наметившихся тенденций в прошедший период. Во-вторых, основываясь на приведенных в справочниках зависимостях цен от численности населения, доходах, уровня строительства и других экономических характеристиках, можно в случае необходимости обоснованно расширить территорию исследований, чтобы увеличить объем данных по сопоставимым объектам. Материалы, приведенные в справочниках, дают возможность на основе расчета индикаторов активности количественно оценить уровень активности рынка, что позволяет выделить еще одну значимую характеристику рынка. Наконец, наличие корректировок позволяет неоднородные данные по сопоставимым объектам привести к квазиоднородным (близким к гомогенным) выборкам, что позволяет исследовать динамику рынка, ликвидность, колебания цен на рынке и другие детерминанты рынка. К сожалению, сегодня большинство оценщиков не используют все возможности, которые обеспечивает справочник. В большинстве случаев они ограничиваются применением корректировок для приведения объектов-аналогов к ценам объекта оценки. Поэтому планируется разработка отдельных рекомендаций по более эффективному использованию материалов, приведенных в справочниках.
4. Могут ли данные справочника заменить данные об аналогах объекта оценки при реализации метода сравнения продаж?
Нет, не могут. Авторы справочника исходят из того, что информация, касающаяся цен объекта недвижимости в данном месте и на данную дату, содержится в ценах сходных объектов, находящихся в ближней локации и заявленной на даты, близкие к дате оценки. Однако, если данных с полностью идентичными объекту оценки параметрами, влияющими на цену, недостаточно (а это имеет место в большинстве реальных ситуаций), то количество сходных объектов можно увеличить за счет добавления объектов, отличающихся от объектов оценки одним, двумя или тремя (в крайнем случае) параметров. В этом случае, однако, требуется приведение цен аналогов к ценам объекта оценки с помощью соответствующих корректировок (Метод корректировок, описанный, например, в книге Грибовского С. В. «Оценка стоимости недвижимости : Учебное пособие. – М: ООО «Про-Аппрайзер» Онлайн, 2017»). В этом случае можно воспользоваться корректировками из справочников.
5. Может ли оценочная компания обойтись без справочника и сделать корректный отчет, удовлетворяющий требованиям Закона и ФСО?
Конечно, может. Но для обстоятельного анализа рынка, определения корректирующих коэффициентов и других характеристик, выявления трендов, движения цен и анализа ликвидности рынка, что является обязательным требованием федеральных стандартов оценки, оценочной компании потребуется сформировать и постоянно актуализировать базу данных по всем сегментам, по которым оценочная компания выполняет оценку, разработать или приобрести необходимое программное обеспечение для реализации технологий больших данных и машинного обучения для анализа данных, иметь в штате несколько IT-специалистов, поскольку многие из этих работ требуют соответствующей квалификации. Наверное, это, в какой-то степени, под силу крупным оценочным компаниям. Но с точки зрения более эффективной работы в области оценки такую работу более правильно переложить на специализированные организации, которые должны обеспечить необходимую аналитику рынка, разрабатывать методические материалы, создавать информационно-справочное обеспечение и пр. Такое разделение функций в оценочном процессе уменьшает субъективную составляющую, повышает достоверность результатов оценки, и способствует снижению затрат оценщиков на ее выполнение. По такому пути идут все отрасли. Издавая справочники, авторы принимают на себя часть общей работы оценщиков, оставляя за ними основную работу, связанную непосредственно с анализом локального рынка и определением стоимости конкретного объекта.
6. В соответствии с требованиями ФСО VI, п.2. вся существенная информация, изложенная в отчете, должна быть подтверждена раскрытием ее источников. Какие источники информации использовались для расчета корректирующих коэффициентов и других характеристик рынка?
Для расчета корректирующих коэффициентов и других характеристик рынка, необходимых оценщику в процессе оценки объектов недвижимости, в справочниках используются различные источники релевантной информации, которые в той или иной степени отражают влияние различных факторов на рыночные цены. В качестве приоритетного источника информации используются объявления, о продаже/аренде объектов недвижимости различных сегментов и классов с привязкой к однородным по социально-экономическим характеристикам группам городов, опубликованные на известных электронных досках объявлений, например, Avito. Однако ограничиться только данными из объявлений для получения всего спектра характеристик рынка с требуемой достоверностью и надежностью не представляется возможным. Есть три основные причины, которые вынуждают использовать данные анкетного опроса.
2) Несмотря на то, что мы осуществляем постоянный мониторинг объявлений и поддерживаем актуальной базу данных (сегодня она насчитывает более 12 млн. записей), мы иногда сталкиваемся с ситуацией, когда в отдельных сегментах (подсегментах), данных оказывается недостаточно для достоверной и надежной оценки некоторых корректировок или других характеристик рынка. В этом случае мы привлекаем данные опроса и на основании совместного анализа и согласования всего набора данных определяем адекватные значения параметров.
2) Вторая причина связана с принципиальным отсутствием возможности определить некоторые параметры из статистики цен предложений. Это, прежде всего, относится к прогнозным характеристикам, например, к ожидаемым темпам роста цен и арендных ставок или к ожидаемым уровням доходности на последующие годы. Эти параметры необходимы для оценки объектов недвижимости в рамках доходного подхода.
3) Наконец, третья причина связана с особенностью рынка в России. Так, отсутствие реальных данных по сделкам, делает невозможным прямое определение значений скидок на торг. Попытки заменить скидки на торг значением величины снижения цены на торгах, приводит к искажению расчетной рыночной стоимости. Также из анализа рыночных данных весьма сложно получить сведения о прибыли предпринимателя при управлении недвижимостью.
Поэтому для определения и обоснования корректирующих коэффициентов, наряду с информацией, содержащейся в объявлениях о продаже, используются результаты:
- опроса профессиональных оценщиков и судебных экспертов с большим стажем работы в области оценки, среди которых много известных оценщиков;
- опроса сотрудников залоговых служб кредитных организаций, владеющих информацией о результатах продаж заложенных объектов недвижимости;
- опроса других участников рынка, которые непосредственно связаны с операциями на рынке недвижимости, в том числе: риелторов, инвесторов, арендаторов и арендодателей, покупателей и продавцов объектов недвижимости.
Мы считаем, что данные опроса участников рынка, в том числе непосредственно не наблюдаемые на рынке, также являются рыночными, поскольку они, как и объявления о продаже, отражают мнения участников рынка, причем наиболее информированной его части.
Таким образом, объединяя и анализируя данные, полученные из всех возможных источников, мы обеспечиваем максимальную достоверность приведенных в справочниках характеристик, что является необходимым условием для признания отчета, как документа доказательственного значения.
7. Как указано в справочнике, рыночная информация, используемая для определения корректирующих коэффициентов, включает огромное количество объявлений по каждому сегменту рынка недвижимости, не считая сотен многостраничных анкет, полученных в процессе опроса экспертов и участников рынка. В каком виде в справочниках представлена информация об исходных данных, чтобы оценщик мог признать ее надежной, и достаточной?
Действительно, разместить всю исходную информацию, хранящуюся на сервере разработчиков, и используемую для каждого набора корректировок (более 100 000 объявлений по каждому сегменту рынка недвижимости) в составе справочника, и представить ее каждому потребителю справочников не представляется возможным. Это потребовало бы увеличить объем каждого справочника в десятки раз. Вместо этого в справочнике приведено подробное описание данных с использованием общепринятых способов дескриптивного анализа и визуализации больших массивов исходных данных. С этой целью в справочник включены результаты первичной обработки исходных данных, в том числе гистограммы, позволяющие увидеть характер распределения исходных данных, их структуру и наличие выбросов (выделяющихся данных). В каждом справочнике приведены источники информации исходных данных (перечень исследуемых регионов и количество собранной рыночной информации, указаны объемы исходных данных в разрезе различных сегментов, различных городов и населенных пунктов). Кроме того, приведен полный перечень городов и субъектов России, которые представлены этими экспертами. Все это обеспечивает возможность подтверждения и проверки всей исходной информации, что является основанием для признания информации, которая использовалась в качестве исходных данных, достоверной, надежной и достаточной.
8. В соответствии с ФСО №3 п.10 оценщик должен сформировать профессиональное суждение о достоверности и надежности используемой им в процессе оценки информации, в том числе информации, полученной из справочника. Насколько данные, приведенные в справочнике, отвечают данному требованию?
Достоверность результата при статистических исследованиях обычно характеризуется доверительным интервалом, показывающим диапазон, в котором с большой вероятностью (обычно доверительная вероятность 0.8 -0.9 и более) находится приведенное значение параметра (в данном случае корректирующего коэффициента). Это относится и к параметрам, полученным на основе рыночных данных по ценам предложений/арендных ставок объектов недвижимости, и к информации, полученной от участников рынка (оценщиков, риелтеров, сотрудников залоговых служб банков и др,). В справочнике приведены наряду со средними или медианными значениями нижние и верхние границы доверительного интервала, которые позволяют увидеть уровень неопределенности каждого параметра.
Кроме этого, нами регулярно проводится анализ точности результатов оценки, полученных с использованием приведенных коэффициентов на тестовых выборках размером несколько тысяч данных. Такой анализ показывает точность по критерию медианной ошибки 8-9%.
Дополнительным свидетельством качества комплекса справочников оценщика недвижимости является тот факт, что он прошел процедуру добровольной сертификации на соответствие требованиям системы добровольной сертификации Ассоциации саморегулируемой организации оценщиков «Экспертный совет». В соответствии с этой системой на соответствие требованиям Федерального закона № 135 -ФЗ и Федеральным стандартам оценки проверялись программное обеспечение и БД, которые использовались при подготовке справочников.
Имеются также независимые от разработчиков исследования. Например, в большой статье, приведены результаты детального анализа данных справочника и их сопоставление с рыночными данными, выполненные независимо от разработчиков справочников в компании ООО «Максилайн». В результате исследований авторами и сделан вывод о том, что параметры, представленные в справочнике, не отклоняются от показателей рынка более, чем на 10%. Такие исследования могут служить дополнительным обоснованием достоверности приведенных в справочниках корректировок.
Кроме того, приведенные в справочнике корректировки и другие индикаторы и детерминанты рынка постоянно подвергаются критическому анализу со стороны пользователей справочника, в результате которого выявляются допущенные ошибки, нестыковки и т.д., которые авторами справочников сразу же устраняются.
К этому следует добавить, что мы открыты к обсуждению и предлагаем саморегулируемым организациям оценщиков, сомневающимся в достоверности данных или методов их анализа и обработки, создать рабочие комиссии и провести экспертизу исходных данных и технологий их обработки. Мы готовы представить все имеющиеся данные.
9. Требование компетентности источника информации и независимость источника информации от объекта оценки и заказчика оценки является одним из наиболее значимых требований ФСО 3. Насколько используемая при подготовке справочников информация соответствует этим требованиям?
Независимость информации от объекта оценки и заказчика оценки следует из того факта, что все данные статистики и данные опросы были собраны и прошли обработку до того, когда оценщики заключили договора на оценку. Поэтому независимость источника информации от оценщиков, выполняющих оценку, и, тем более, от заказчиков оценки не может вызвать сомнения. Что касается компетентности оценщиков и экспертов, отвечающих на вопросы анкеты, то их компетентность оценивается стажем работы в области оценки. Большинство оценщиков, выступающих в качестве экспертов (85%), имеют стаж более 10 лет, в том числе более половины со стажем, превышающим 15 лет. Аналогичная ситуация с сотрудниками банков: более 80% стаж 10 и более лет.
Относительно квалификации лиц, выполняющих парсинг данных, компьютерный анализ текстов объявлений и их структуризацию (на основе технологий ИИ), разработку ПС, анализ и обработку данных (на основе технологий больших данных), эти работы выполняет команда IT -специалистов. Отдельные работы выполняются в сотрудничестве с Институтом информационных технологий, математики и механики (Кафедра теории вероятностей и анализа данных) с привлечением студентов бакалавриата и магистратуры. Постановку задачи и интерпретацию результатов выполняют специалисты, имеющие большой стаж оценочной деятельности. Свидетельством их компетентности могут служить многочисленные публикации авторов справочника в научных журналах.
Приведенные сведения позволяют утверждать, что требования стандарта в части компетентности источника информации соблюдены.
10. Какой метод используется для определения значений корректировок. Используется ли описанный в литературе метод парных продаж?
Метод парных продаж можно было бы применить, если бы имелось достаточно данных по ценам сделок/предложений по объектам с полностью совпадающими ценообразующими параметрами, кроме одного, по которому определяется значение корректировки. При малом количестве таких данных возникает большая ошибка, которая при использовании их в процессе оценки кратно увеличивает погрешность результата оценки. (Подробнее в статье Баринова Н. П. Имущественные отношения в РФ, 2014, №12(159)). Как показывает анализ рыночных данных, обеспечить достаточное количество данных для эффективной реализации этого метода не представляется возможным практически во всех сегментах рынка. Указанную проблему в какой-то степени можно преодолеть, если использовать многофактурную регрессию на основе мультипликативной модели, которая позволяет выделить влияние каждого фактора в отдельности. В этом случае для определения значений корректировок используется Data Set, содержащий большие объемы данных из цен/арендных ставок объектов, характеризующихся различными ценообразующими параметрами. Необходимым условием корректного применения такой модели является объем выборки, существенно превышающий количество ценообразующих параметров. В нашем случае мы работаем с выборками в виде структурированного массива данных, объемом десятки тысяч объявлений, что позволяет уверенно определять с удовлетворительной степенью точности значения корректировок по десяти и более параметрам сравнения. Другим важным преимуществом многофакторной регрессии является то, что в рамках данного метода рассчитываются коэффициенты, обеспечивающие минимум среднеквадратической ошибки каждого коэффициента, за счет одновременного использования всего массива информации.
11. Насколько широко используются справочники при подготовке отчетов об оценке?
Справочники оценщика недвижимости активно применяется оценщиками, работающими на территории всей Российской Федерации. Выборочный анализ отчетов для оспаривания кадастровой стоимости показал, что ссылки на справочники можно увидеть более, чем в 90% отчетов об оценке. Постоянными пользователями справочников являются как крупные оценочные организации (Центр независимой экспертизы собственности, Центр оценки “Аверс”, КО-ИНВЕСТ, Городское бюро оценки, ЕВРОЭКСПЕРТ, ЛАИР и др.), так и небольшие компании и индивидуальные предприниматели. Сотрудники банковского сектора применяют справочники для работ по оценке залоговой массы и проверки отчетов, выполненных оценщиками. Справочники пользуются спросом у ГБУ. Также используют справочники судебные эксперты для собственных расчетов и проверки отчетов об оценке. Согласно данным, Яндекс-метрики на ресурс, на котором размещены справочники, обращаются 1000 -1500 раз ежедневно. Такую популярность справочники приобрели не путем агрессивной рекламы, или особой поддержки со стороны административных структур. Появление этих и других справочников было ответом на потребность оценочного сообщества и, в еще большей степени потребителей оценки, в создании единой информационно-справочной системы, обеспечивающей единство и сопоставимость результатов оценки, получаемых разными оценщиками и разными оценочными компаниями.
12. Отдельными лицами предлагается признать практику использования справочников недопустимой. Как Вы оцениваете последствия отказа от справочников?
Отказ от справочников означает возврат к оценкам нулевых годов, когда оценщик вводил корректировки, основываясь только на личном мнении. Очевидно, что такой «метод» оставлял оценщикам неограниченные возможности манипуляции результатом оценки, что, не секрет, некоторые оценщики использовали с целью получения «нужного» результата. Мало, что меняло в практике оценки, когда оценщик ссылался на «экспертное мнение» одного-двух знакомых риелторов. В этот же период получил распространение метод парных продаж, заключающийся в том, что оценщик подбирал два объекта со всеми одинаковыми характеристиками, кроме одной, по которой и рассчитывалась корректировка путем деления цен этих объектов друг на друга. При этом создается иллюзия, что метод свободен от субъективной составляющей, а полученный таким образом коэффициент выглядит научно обоснованным. Однако, совершенно очевидно, что, поскольку рассеивание цен даже гомогенных объектов составляет 20-30%, коэффициент, полученный, как отношение их цен, уже имеет разброс не менее 40-60%. Поэтому такой расчет оставляет еще большие возможности для манипулирования результатом. Таким образом, отказ от справочников – прямой путь к заказным оценкам и к разрастанию коррупционных сделок. С другой стороны, отсутствие единой информационно-справочной базы, и вытекающая отсюда несопоставимость результатов оценок, полученных разными оценщиками (экспертами), создает возможность поставить под сомнение любую корректировку и значит забраковать любой отчет об оценке. Это создает угрозу добросовестному оценщику в ситуации, когда оппонент по каким-то причинам заинтересован в соответствующем результате экспертизы.
13. В качестве альтернативы справочникам предлагается иная концепция оценки. Как Вы оцениваете перспективы реализации этой концепции?
Действительно, более 5 лет назад отдельными авторами была предложена так называемая концепция доказательственной оценки. Эта концепция активно продвигалась в виде проектов различных документов: Концепции, Рекомендаций, Разъяснений и, наконец, проекта федеральных стандартов. С нашей точки зрения все упомянутые документы представляют собой набор бессодержательных терминов, понятий и утверждений, и призывов типа: «Вопрос достоверности может решаться только на научной основе». Никаких конкретных рекомендаций, кроме одной: полностью отказаться от справочников, в этих документах найти не удается. Здесь не будем давать анализ этим материалам. Отметим только, что несмотря на то, что эти документы активно рекламируются и продвигаются авторами в течение пяти лет, ни одна из рекомендаций, насколько нам известно, не принимается оценщиками в практической работе. Это является убедительным свидетельством бесполезности упомянутых документов.
Что касается других альтернативных вариантов замены справочников, то мы считаем, что в отдельных случаях в процессе оценки можно использовать многомерный регрессионный анализ фактических данных, относящихся к сходным объектам. Однако большинство практических ситуаций, относящихся к индивидуальной оценке, характеризуется недостаточным количеством таких данных. В этом случае воспользоваться регрессионным анализом на основе небольшого количества данных и обеспечить при этом удовлетворительную точность оценки не представляется возможным. Другой эффективной альтернативы справочникам, по нашему мнению, нет.
14. Каковы перспективы дальнейшего развития информационно-справочного обеспечения работ по оценке в России?
Работы по созданию справочников не стоят на месте. Каждое новое издание расширяет спектр характеристик рынка, что повышают возможности оценщика в части повышения точности результатов оценки за счет более полного учета ситуации на рынке и особенностей оцениваемого объекта. Этот процесс будет продолжаться и дальше. Одним из важных направлений будет более активное использование нейронных сетей, что позволит привязать характеристики рынка к более узким территориальным сегментам рынка – к отдельным городам и зонам в каждом субъекте, а также к достаточно коротким временным интервалам, что обеспечит более полный учет условий местного рынка. Это позволит определить корректирующие коэффициенты и другие характеристики рынка, обеспечивающие более высокую точность результатов оценки, выполняемой с использованием данных справочника.
15. В сети интернет существуют сайты, предлагающие сканы справочников недвижимости, под редакцией Лейфера Л. А. Является ли их распространение законным, и какие последствия возможны для оценщиков и экспертов, использующих приобретенные таким образом справочники?
На сегодняшний день законное право распространения справочников имеет только ООО «ИнформОценкаПро», которому принадлежат права на их тиражирование и распространение. Распространяемые другими лицами справочники являются пиратскими копиями. Пиратские копии Справочника зачастую содержат материалы оригинальной версии не в полном объеме. Как следствие, в этих случаях до оценщиков и экспертов не доходит очень важная информация об условиях применения материалов справочника, необходимые разъяснения и комментарии авторов. Более того, нам известны случаи, когда в них содержались значения корректирующих коэффициентов, искаженные в угоду интересов конкретных лиц. Оценщики и юридические лица, которые приобрели справочники в обход ООО «ИнформОценкаПро», не имеют законного права на использование вышеуказанных справочников. Отчет или экспертное заключение со ссылками на незаконно приобретенные справочники не могут рассматриваться как документы, содержащие сведения доказательственного значения. Поэтому мы настоятельно рекомендуем оценщикам и экспертам пользоваться только оригинальными экземплярами, приобретенными законным образом в ООО «ИнформОценкаПро».