Справочник Оценщика. Вопросы пользователей и ответы разработчиков

Уважаемые коллеги – пользователи Справочников оценщика.

Мы ежедневно получаем письма с вопросами и замечаниями по справочникам, на которые мы регулярно отвечаем. Основываясь на рекомендациях «XIV Поволжской научно-практической конференции-2022», мы решили периодически обобщать вопросы и ответы и создать на нашем сайте рубрику: «Справочник Оценщика. Вопросы пользователей и ответы разработчиков».

 Сегодня мы публикуем обобщенные ответы на ряд наиболее часто встречающихся вопросов, которые мы получили в этом году.

Общее предисловие:

Прежде всего, должны отметить, что Справочники не следует рассматривать, как нормативно-правовой документ, регламентирующий процесс оценки, а компанию ООО «ИнформОценкаПро», как институт, который может давать указания по применению коэффициентов в каждом конкретном случае. Выбор такого коэффициента должен основываться на результатах анализа конкретной ситуации, особенностей объекта, характера его использования и т.п. Поэтому наши разъяснения относятся не к конкретной ситуации, а носят общий характер. При этом на практике Оценщик сталкивается со множеством различных ситуаций. Каждая ситуация характеризуется своими особенностями использования. Учесть все возможные варианты в Справочнике общего применения не представляется возможным. Поэтому, прежде всего, следует руководствоваться здравым смыслом.

• Касательно использования в работе пиратских версий Справочников:

К сожалению, порой, в работе используются пиратские копии, чем нарушается исключительное право правообладателей на тиражирование и распространение данного материала. Пиратские копии Справочника зачастую содержат материалы оригинальной версии не в полном объеме. Как следствие, в этих случаях до оценщиков и экспертов не доходит очень важная информация об условиях применения материалов справочника, необходимые разъяснения и комментарии авторов. Более того, нам известны случаи, когда в них содержались значения корректирующих коэффициентов, искаженные в угоду интересов конкретных лиц.  Поэтому мы настоятельно рекомендуем оценщикам и экспертам пользоваться только оригинальными экземплярами, приобретенными законным образом в ООО «ИнформОценкаПро».

• Касательно отличия корректировок в одном издании от соответствующих корректировок прошлого издания:

Корректировки, рассчитанные на основе статистических данных, могут отличаться от аналогичных корректировок, приведенных в предыдущем справочнике, не только по причине возможных изменений на рынке недвижимости, но и по причине ограниченности используемых объемов статистических данных. Поэтому неизбежны значительные колебания средних значений корректировок, рассчитанных на основе статистики. Однако о существенных расхождениях предыдущих и текущих данных можно говорить только в том случае, если расширенные интервалы для одних и тех же корректировок, приведенные в предыдущем и последнем справочнике, не пересекаются. Обычно расхождений, выходящих за такие границы, не наблюдается.

• Касательно округления значений корректировок:

Следует учитывать, что расчеты проводятся с большим числом знаков после запятой, а в таблицы включаются конечные значения, округленные до двух (в некоторых случаях до четырех) знаков. При этом может возникать ситуация, когда результат округления по расчетам, исходя из промежуточных данных, указанных в таблицах, отличается от результата округления, рассчитанного на основе тех же данных без предварительного округления. Это не следует рассматривать как вычислительную ошибку.

• Касательно отсутствия части корректировок для отдельных групп:

Возможно, для некоторых групп городов или классов/типов объектов недвижимости в связи с недостаточным объемом исходной информации не получилось построить модель, характеризующую взаимосвязь между ценами и характеристиками с достаточной степенью надежности. При этом, если в конкретном случае у Оценщика имеются основания полагать, что такое соотношение для конкретного объекта в данном городе/группе городов не отличается от аналогичных объектов, можно воспользоваться корректировками для России в целом. Также в отдельных случаях, при оценке конкретного объекта, когда есть основания утверждать, что за последний год такие соотношения не изменилось, можно воспользоваться коэффициентами из предыдущего справочника. Такие решения, однако, следует дополнять соответствующим пояснением.

• Касательно возможности использования справочников, составленных на разные даты:

Применение в одном отчете нескольких справочников, составленных на разные даты возможно, но лишь в случае, если в отчете приведены оценки на разные даты. Если же в отчете об оценке оценивался объект на одну дату, то необходимо использование одного (или нескольких) актуального на дату оценки справочника.

• Касательно ситуаций с использованием матрицы коэффициентов и степенных моделей, границы интервалов (пограничные значения):

Матрицы коэффициентов рассчитаны на основе приведенных зависимостей с целью упрощения работы Оценщика в части выбора корректирующих коэффициентов. При этом значения корректирующих коэффициентов, приведенные в матрицах, относятся к серединам соответствующих диапазонов параметров сравнения, (например, значений площади). Однако следует учитывать, что при приближении к границам приведенных диапазонов параметров сравнения происходят скачки численных значений коэффициентов. Поэтому, если значение параметра сравнения объекта-аналога и/или объекта оценки приближается к границе диапазона, то рекомендуется рассчитывать корректировку по соответствующему параметру с использованием степенной зависимости.

Не рекомендуется использовать приведенные коэффициенты и зависимости для приведения цен/арендных ставок объектов-аналогов к объектам оценки, если они существенно различаются по параметру сравнению (например, площади). Точную границу установить для всех возможных случаев не представляется возможным. В каждом случае требуется неформальный анализ ситуации. В общем, существенным следует признать различие, когда объект -аналог отличается от объекта оценки типом, запросами, уровнем обеспеченности потребителей или потенциальных потребителей (инвесторов) и т.п.  В приведенных матрицах коэффициенты, относящиеся к таким ситуациям, выделены серым фоном. К использованию таких коэффициентов следует подходить с особой осторожностью и с добавлением соответствующих обоснований.

• Касательно отнесения земельных участков к тому или иному классу:

При применении справочника следует учитывать рекомендации и замечания, приведенные в справочнике, и опираться на здравый смысл.

На практике оценщик сталкивается со множеством различных вариантов использования земельных участков. Соотнести все возможные варианты использования к конкретному классу не представляется возможным. Приведенная в справочнике по Земельным участкам таблица 5 дает примерноесоответствие между предложенными группами (классами) объектов и соответствующими категориями, а также видами разрешенного использования, о чем указано в тексте справочника. Поэтому, исходя из анализа фактического или предполагаемого использования, земельный участок следует отнести к соответствующему классу, даже в том случае, когда нет полного соответствия категории и виду разрешенного использования, указанному в таблице. Эта рекомендация приведена в тексте справочника.

• Касательно отсутствия корректировок по аренде для объектов недвижимости (к примеру, по отделке):

Это связано с тем, что в нашей базе данных не оказалось необходимой информации и она не анализировалась. Однако, если, основываясь на анализе рынка, можно привести достаточные аргументы, свидетельствующие об одинаковом влиянии состояния отделки на рыночную стоимость и рыночную арендную ставку, то, по нашему мнению, можно воспользоваться корректировкой, приведенной для цен продажи. В этом случае применение этой корректировки следует указать в допущениях.

• Касательно доходности от сдачи в аренду машин и оборудования:

Обращаем внимание на то, что в Справочнике рассматривается доход, генерируемый не в результате использования машин и оборудования в бизнес – процессе, а только от сдачи их в аренду. Поэтому при использовании приведенных в Справочнике данных следует выполнить анализ денежных потоков из   источников, которые их генерируют.

Приведённые данные могут быть использованы при определении рыночной стоимости машин и оборудования, а также для решения обратной задачи: определение рыночной величины арендной платы объекта машин и оборудования по его рыночной стоимости. При этом следует учитывать, что под текущей доходностью понимается отношение чистого годового ожидаемого дохода от сдачи объекта в аренду (а не арендного платежа) к его стоимости.

• Касательно использования корректировок из расширенного интервала:

Следует отметить, что справочные данные в большинстве случаев представлены тремя способами – это среднее значение, границы расширенного и доверительного интервалов. Расширенный интервал показывает интервал возможных значений, в которых может находиться данный параметр. Его используют для выбора значений параметра в условиях, когда есть основания считать, что это значение должно быть выше или ниже среднего значения по причинам влияния различных факторов, которые непосредственно не учитываются в моделях определения рыночной стоимости. Представление значения характеристики в виде интервала вместо единственной (точечной) величины свидетельствует о том, что реальные значения могут принимать целый спектр значений в зависимости от различных факторов, которые не могут рассматриваться как элементы сравнения, поскольку являются менее значимыми, и информация по которым обычно отсутствует.

• Касательно ответов на конкретные вопросы по конкретным ситуациям, с которыми сталкиваются оценщики в процессе работы:

К сожалению, мы не можем отвечать на вопросы по конкретным ситуациям, возникающим в процессе оценки, поскольку мы не делали осмотр объекта и не знакомились с местом его нахождения и  не проводили специального анализа рынка объектов недвижимого имущества  на территории объекта недвижимости и по объектам, которые характерны для данного рынка.   Такие работы выполняются в рамках Договора на оценку либо самостоятельного Договора на анализ рынка.

• Касательно отражения в Справочнике объектов в качестве ЕОН/ОКС:

Корректировочные коэффициенты для коммерческой недвижимости, указанные в Справочниках оценщика, предлагаемые нашей организацией, относятся к единым объектам недвижимости, если иное не указано в комментариях/пояснениях к корректировке или конкретному справочнику. Справочники для ОКС были выпущены в 2018 году – для коммерческой недвижимости, в 2022 для офисно-торговой недвижимости и сходных типов объектов, в 2023 для производственно-складской недвижимости и сходных типов объектов, при этом уточнение касательно того, что вышеуказанные Справочники относятся к ОКС, указано на обложке соответствующего издания.

Расходы собственника определяются как доля от величины арендного платежа в условиях чистой аренды. Потенциальный валовый доход зависит от условий аренды. В Справочнике оценщика-2022 в качестве ПВД используется рыночная величина арендной платы, которую получает собственник в условиях чистой аренды (т. е. коммунальные платежи остаются за арендатором). Следует обратить внимание, что, чтобы не допустить двойного счета при расчете чистого операционного дохода, в этом случае не следует отнимать коммунальные платежи.

• Касательно возможности использования Справочников прошлых лет для оценки имущества на настоящую дату, при условии, что выпущены наиболее поздние версии Справочника. Принципиальные различия между Справочниками разных лет.

Самая актуальная информация содержится в Справочниках, выпущенных на наиболее позднюю дату. При оценке рыночной стоимости объектов мы рекомендуем своим пользователям использовать актуальные версии Справочников. Различия между Справочниками разных лет заключаются в дате сбора статистических и экспертных данных по продажам и аренде. Касательно использования для оценки рыночной стоимости прошлых версий Справочника, то мы не можем однозначно ответить на этот вопрос, поскольку необходимо проведение анализа конкретной ситуации.

• Касательно отнесения объектов свободного назначения (ОСН) к сегменту недвижимости в соответствии с классификацией Справочников оценщика:

Следует отметить, что «Справочник оценщика недвижимости. Офисная недвижимость и сходные типы объектов» наряду с офисными объектами включает объекты свободного назначения, которые можно рассматривать, как объекты, сходные с офисами.  Поэтому к ним в большинстве случаев применимы корректировки, относящиеся к офисным объектам. Однако такое отнесение не следует рассматривать как безусловное. Если объект свободного назначения используется как торговой помещение, и анализ НЭИ, который требуется проводить в соответствии с Федеральным стандартом, подтверждает корректность такого использования, то корректировки для такого объекта следует рассматривать в соответствии со Справочником, относящимся к торговым объектам. Аналогичным образом при соответствующих обстоятельствах объект может быть отнесен к группе «Производственно-складские объекты» с использованием индикаторов и характеристик рынка, относящихся к соответствующему сегменту.

Также следует проявить осмотрительность при оценке объектов, которые Справочник относит к группе объектов недвижимости, предназначенной для ведения определенного вида бизнеса. Так, например, диллерские центры и автосалоны могут быть при определенных условиях отнесены к торговым объектам, а автоцентры в зависимости от того, как они оборудованы, могут рассматриваться, как производственно-складские площади.

Окончательное решение относительно того, к какому сегменту может быть отнесен тот или иной объект недвижимости, принимает Оценщик на основе содержательного анализа характеристик объекта и его места на том или ином рынке недвижимости.

• Касательно деления территории внутри города:

В Справочниках 2023 года авторы несколько пересмотрели принцип деления территории внутри города.

Было принято решение разделить всю территорию города и идентифицировать место нахождения объекта оценки по двум признакам. Первый относится к геопозиции объекта. С этой целью территория города разделена на четыре зоны: Исторический центр города, Окраины города и отдельные зоны, вокруг центров деловой активности.  Такими центрами могут быть центры административных районов, на которых обычно сосредоточены здания администраций района, или крупные торгово-развлекательные центры. Кроме того, в рамках территориальных зон выделена зона «прочие», которая включает в себя территории города, не относящиеся к историческому центру города, центру деловой активности и окраине города.

Кроме этого, каждое место нахождения объекта характеризуется функциональными признаками, отражающими характер и назначение застройки: жилая застройка, где сосредоточены в основном жилые здания и инфраструктура, обеспечивающая удобство проживания в этой зоне, промышленная зона, где расположены корпуса крупных заводов, больших автохозяйств и т.п.  Зоны нахождения таких объектов характеризуются пониженной комфортностью для проживания. Отдельно выделена зона автомагистралей, которая часто рассматривается, как наиболее подходящая для размещения торговых центров, логистических комплексов и объектов придорожного сервиса. При этом важно понимать, что принадлежность к той или иной функциональной зоне рассматривается независимо от территориальных зон. Это значит, что жилая застройка может находиться и в центре города, и на его окраинах. 

• Касательно корректировки на «красную линию» для объектов торгового назначения:

Обращаем внимание пользователей на то, что корректировка на «красную линию» не включает в себя и не заменяет корректировки на «пешеходный трафик» и корректировку на «среднюю проходимость в день». 

• Касательно применения коэффициентов, в случае отсутствия данных по необходимой группе городов:

При оценке объектов, находящихся в категории городов, по которым отсутствуют конкретные данные (как экспертные оценки, так и корректировки, полученные на основании рыночной информации), мы рекомендуем пользоваться обобщенными данными по РФ в целом.

• Как следует применять корректировки, приведенные в Справочниках, последовательно или суммарно?:

Корректировки, приведенные в Справочнике, основаны на мультипликативной модели ценообразования и поэтому их следует использовать последовательно.