По инициативе ООО «ИнформОценкаПро» в целях улучшения качества выпускаемых Справочников был проведен опрос пользователей. Опрос проводился среди оценщиков, судебных экспертов, сотрудников банковских структур, государственных бюджетных учреждений.
Среди задаваемых вопросов были вопросы касательно использования корректировок, политики реализации Справочников и формата их выпуска.
Мы бы хотели обратить внимание на наиболее популярные вопросы.
1. Использования корректировок, выделенных в матрице цветом и отличающихся более, чем на 30%.
Авторы Справочников обращают внимание пользователей на то, что использование корректировок ограничено для объектов с резко отличающимися параметрами сравнения (значениями площади, численности населения, средней заработной платы в населенном пункте, объема жилищного строительства и т.п.), поскольку такое отличие может свидетельствовать о том, что объект не может рассматриваться как объект-аналог. Использование корректирующего коэффициента, по модулю большего по значению, чем 30%, может говорить о существенном различии. Поэтому использование таких объектов в качестве объектов-аналогов не рекомендуется. Выделенные в матрицах цветом значения корректировок без дополнительного анализа рыночных данных следует использовать в крайних случаях и с особой осторожностью.
2. Справочник не отражает рыночную ситуацию, сложившуюся в конкретном месте/не учитывается специфика города (региона)
Справочник оценщика отражает обобщенную ситуацию, сформированную на основании данных по России в целом и по выделенным группам городов. Для отражения специфики определенного города, необходимо проведение более тщательного анализа, который проводится непосредственно Оценщиком в период выполнения работ по оценке.
3. Деление функциональных/территориальных зон в 2023 году
В издании 2023 года авторы несколько пересмотрели принцип деления территории внутри города. Было принято решение разделить всю территорию города и идентифицировать место нахождения объекта оценки по двум признакам. Один из них относится к геопозиции объекта – территориальные зоны. Кроме этого, каждое место нахождения объекта характеризуется функциональными признаками, отражающими характер и назначение застройки – функциональные зоны. При этом важно понимать, что принадлежность к той или иной функциональной зоне рассматривается независимо от территориальных зон.
4. Обоснование использования верхних и нижних границ интервалов значений коэффициентов
Реальные соотношения между объектами, отличающимися значениями ценообразующих факторов, не могут быть заданы единственным значением, поскольку всегда существуют другие, не учитываемые, латентные факторы, влияющие на соотношения цен. Такого рода неопределенность имеет место и в отношении других характеристик рынка.
Обычно при сравнительном анализе объекта оценки и объекта – аналога можно указать факторы, которые чаще всего не учитываются как элементы сравнения, однако оказывают влияние на стоимость объекта оценки и объекта-аналога, а значит, и на соотношение между ними. Наличие этих факторов может в большей или меньшей степени влиять на это соотношение. Это может быть учтено качественным анализом этого влияния и соответствующим сдвигом значения этого коэффициента относительно среднего значения в соответствующую сторону. Поэтому, если по этим дополнительным факторам не отмечено различие между сопоставляемыми объектами, то в качестве корректирующего коэффициента принимается его среднее значение. Если у оценщика есть основания считать, что наличие данных факторов должно привести к увеличению корректирующего коэффициента, то его следует сдвигать в большую сторону, но не более чем до границы расширенного интервала. То же самое можно сказать о сдвиге в другую сторону. Также следует действовать и в отношении других характеристик, заданных в виде расширенного интервала.
5. Сегментация коммерческой недвижимости
Отнесение недвижимости к тому или иному сегменту должно быть обосновано анализом наиболее эффективного использования, который требуется проводить в соответствии с Федеральным стандартом. Окончательное решение принимает Оценщик на основе содержательного анализа характеристик объекта, анализа наиболее эффективного использования и его места на том или ином рынке недвижимости.
6. Корректировка на «красную линию»
При вопросе о необходимости применения корректировки на «красную линию» необходимо в каждом конкретном случае определить влияние данного фактора на ценообразование в месте расположения анализируемого объекта, а также оценить влияние данного фактора на формирование цены объекта.
7. Формальность ответов на вопросы по справочнику
Справочники не следует рассматривать, как нормативно-правовой документ, регламентирующий процесс оценки, а компанию ООО «ИнформОценкаПро», как институт, который может давать указания, обязательные к исполнению, в том числе что и каким образом должен учитывать оценщик в каждом конкретном случае. На практике оценщик сталкивается со множеством различных ситуаций. Каждая ситуация характеризуется своими особенностями использования. Учесть все возможные варианты в Справочнике общего применения не представляется возможным. Поэтому, принятие решения оценщиком должно основываться на результатах анализа конкретной ситуации, особенностей объекта, характера его использования и т.п., и, прежде всего, следует руководствоваться здравым смыслом.
К сожалению, мы не можем отвечать на вопросы по конкретным ситуациям, возникающим в процессе оценки, поскольку мы не делали осмотр объекта и не знакомились с местом его нахождения и не проводили специального анализа рынка объектов недвижимого имущества на территории объекта недвижимости и по объектам, которые характерны для данного рынка. Такие работы выполняются в рамках Договора на оценку либо самостоятельного Договора на анализ рынка.
ООО «ИнформОценкаПро» не вправе принимать окончательное решение в каждой конкретной ситуации при выполнении работ по оценке.
8. Отсутствуют корректировки по «новым регионам» России
К сожалению, ООО «ИнформОценкаПро» не располагает достаточным количеством исходных данных для получения корректирующих коэффициентов. Но мы всегда готовы к сотрудничеству и если Вы располагаете данными, то мы готовы выслушать Ваши предложения.
9. Сложность при использовании коэффициентов, представленных в таблицах
Справочники оценщика недвижимости содержат большое количество комментариев и подробное описание разделов, которое обязательно должно помочь пользователям в использовании изданий.
10. При внесении изменений в справочники изменяются номера страниц/таблиц
Авторы изданий обращают внимание пользователей на то, что актуальные версии Справочников содержатся в on-line версии, доступной по ключу доступа. Справочники могут обновляться по мере поступления актуальной информации или в случае устранения технических ошибок, поэтому, к сожалению, такое действительно возможно. Информация о вносимых изменениях всегда отражается в разделе «Дополнения к справочникам» на сайте www.inform-ocenka.ru.
11. В Справочниках оценщика не представлены данные по срокам экспозиции объектов
Данные о сроках экспозиции недвижимости действительно отсутствуют в Справочниках оценщика. Данные исследования проводились в рамках работы для Банка России и доступны по ссылке https://irnr.ru.
12. Продажа Справочников оценщика в бумажном варианте или предоставление постоянного доступа к электронной версии
Все Справочники доступны к продаже в электронной версии, поскольку она всегда является наиболее актуальной и в нее могут вноситься коррективы по мере необходимости.
13. Предложение объединить все сегменты в один Справочник
Объединение всех сегментов недвижимости в один Справочник затруднит возможность его использования ввиду очень большого количества информации. Найти необходимые корректировки будет весьма проблематично.
14. Снижение цен на Справочники оценщика
ООО «ИнформОценкаПро» предоставляет скидки пользователям Справочников за участие в анкетировании, также периодически на Справочники оценщика проходят акции со скидками до 50%, более того, у нас действует гибкая система скидок для постоянных клиентов.
15. Справочники оценщика отсутствуют в открытом доступе
Над Справочниками оценщика работает большая команда специалистов, среди которых оценщики, сотрудники банков, айти специалисты, соответственно такая работа требует определенного финансирования. Более того, слаженная работа специалистов ООО «ИнформОценкаПро» способствует повышению производительности труда оценщика за счет уменьшения рутинной работы, связанной с обработкой больших объемов статистической информации.
А мы напоминаем, что ведем на нашем сайте рубрику «Вопрос-ответ», в которой публикуем ответы на наиболее часто задаваемые вопросы, а также рубрику FAQ, в которой Вы можете найти ответы на вопросы касательно использования Справочников.
ООО «ИнформОценкаПро» благодарит своих пользователей за интерес к нашим изданиям и напоминает, что не стоит ограничиваться формальным применением средних значений коэффициентов, прежде всего необходимо руководствоваться анализом рынка и здравым смыслом.