Уважаемые коллеги – пользователи Справочников оценщика.
Мы ежедневно получаем письма с вопросами и замечаниями по справочникам, на которые мы регулярно отвечаем. Основываясь на рекомендациях «XIV Поволжской научно-практической конференции-2022», мы решили периодически обобщать вопросы и ответы и создать на нашем сайте рубрику: «Справочник Оценщика. Вопросы пользователей и ответы разработчиков».
Сегодня мы публикуем обобщенные ответы на ряд наиболее часто встречающихся вопросов, которые мы получили в этом году.
Общее предисловие:
Прежде всего, должны отметить, что Справочники не следует рассматривать, как нормативно-правовой документ, регламентирующий процесс оценки, а компанию ООО «ИнформОценкаПро», как институт, который может давать указания по применению коэффициентов в каждом конкретном случае. Выбор такого коэффициента должен основываться на результатах анализа конкретной ситуации, особенностей объекта, характера его использования и т.п. Поэтому наши разъяснения относятся не к конкретной ситуации, а носят общий характер. При этом на практике Оценщик сталкивается со множеством различных ситуаций. Каждая ситуация характеризуется своими особенностями использования. Учесть все возможные варианты в Справочнике общего применения не представляется возможным. Поэтому, прежде всего, следует руководствоваться здравым смыслом.
- Касательно использования в работе пиратских версий Справочников:
К сожалению, порой, в работе используются пиратские копии, чем нарушается исключительное право правообладателей на тиражирование и распространение данного материала. Пиратские копии Справочника зачастую содержат материалы оригинальной версии не в полном объеме. Как следствие, в этих случаях до оценщиков и экспертов не доходит очень важная информация об условиях применения материалов справочника, необходимые разъяснения и комментарии авторов. Более того, нам известны случаи, когда в них содержались значения корректирующих коэффициентов, искаженные в угоду интересов конкретных лиц. Поэтому мы настоятельно рекомендуем оценщикам и экспертам пользоваться только оригинальными экземплярами, приобретенными законным образом в ООО «ИнформОценкаПро».
- Касательно отличия корректировок в одном издании от соответствующих корректировок прошлого издания:
Корректировки, рассчитанные на основе статистических данных, могут отличаться от аналогичных корректировок, приведенных в предыдущем справочнике, не только по причине возможных изменений на рынке недвижимости, но и по причине ограниченности используемых объемов статистических данных. Поэтому неизбежны значительные колебания средних значений корректировок, рассчитанных на основе статистики. Однако о существенных расхождениях предыдущих и текущих данных можно говорить только в том случае, если расширенные интервалы для одних и тех же корректировок, приведенные в предыдущем и последнем справочнике, не пересекаются. Обычно расхождений, выходящих за такие границы, не наблюдается.
- Касательно округления значений корректировок:
Следует учитывать, что расчеты проводятся с большим числом знаков после запятой, а в таблицы включаются конечные значения, округленные до двух (в некоторых случаях до четырех) знаков. При этом может возникать ситуация, когда результат округления по расчетам, исходя из промежуточных данных, указанных в таблицах, отличается от результата округления, рассчитанного на основе тех же данных без предварительного округления. Это не следует рассматривать как вычислительную ошибку.
- Касательно отсутствия части корректировок для отдельных групп:
Возможно, для некоторых групп городов или классов/типов объектов недвижимости в связи с недостаточным объемом исходной информации не получилось построить модель, характеризующую взаимосвязь между ценами и характеристиками с достаточной степенью надежности. При этом, если в конкретном случае у Оценщика имеются основания полагать, что такое соотношение для конкретного объекта в данном городе/группе городов не отличается от аналогичных объектов, можно воспользоваться корректировками для России в целом. Также в отдельных случаях, при оценке конкретного объекта, когда есть основания утверждать, что за последний год такие соотношения не изменилось, можно воспользоваться коэффициентами из предыдущего справочника. Такие решения, однако, следует дополнять соответствующим пояснением.
- Касательно возможности использования справочников, составленных на разные даты:
Применение в одном отчете нескольких справочников, составленных на разные даты возможно, но лишь в случае, если в отчете приведены оценки на разные даты. Если же в отчете об оценке оценивался объект на одну дату, то необходимо использование одного (или нескольких) актуального на дату оценки справочника.
- Касательно ситуаций с использованием матрицы коэффициентов и степенных моделей, границы интервалов (пограничные значения):
Матрицы коэффициентов рассчитаны на основе приведенных зависимостей с целью упрощения работы Оценщика в части выбора корректирующих коэффициентов. При этом значения корректирующих коэффициентов, приведенные в матрицах, относятся к серединам соответствующих диапазонов параметров сравнения, (например, значений площади). Однако следует учитывать, что при приближении к границам приведенных диапазонов параметров сравнения происходят скачки численных значений коэффициентов. Поэтому, если значение параметра сравнения объекта-аналога и/или объекта оценки приближается к границе диапазона, то рекомендуется рассчитывать корректировку по соответствующему параметру с использованием степенной зависимости.
Не рекомендуется использовать приведенные коэффициенты и зависимости для приведения цен/арендных ставок объектов-аналогов к объектам оценки, если они существенно различаются по параметру сравнению (например, площади). Точную границу установить для всех возможных случаев не представляется возможным. В каждом случае требуется неформальный анализ ситуации. В общем, существенным следует признать различие, когда объект -аналог отличается от объекта оценки типом, запросами, уровнем обеспеченности потребителей или потенциальных потребителей (инвесторов) и т.п. В приведенных матрицах коэффициенты, относящиеся к таким ситуациям, выделены серым фоном. К использованию таких коэффициентов следует подходить с особой осторожностью и с добавлением соответствующих обоснований.
- Касательно отнесения земельных участков к тому или иному классу:
При применении справочника следует учитывать рекомендации и замечания, приведенные в справочнике, и опираться на здравый смысл.
На практике оценщик сталкивается со множеством различных вариантов использования земельных участков. Соотнести все возможные варианты использования к конкретному классу не представляется возможным. Приведенная в справочнике по Земельным участкам таблица 5 дает примерноесоответствие между предложенными группами (классами) объектов и соответствующими категориями, а также видами разрешенного использования, о чем указано в тексте справочника. Поэтому, исходя из анализа фактического или предполагаемого использования, земельный участок следует отнести к соответствующему классу, даже в том случае, когда нет полного соответствия категории и виду разрешенного использования, указанному в таблице. Эта рекомендация приведена в тексте справочника.
- Касательно отсутствия корректировок по аренде для объектов недвижимости (к примеру, по отделке):
Это связано с тем, что в нашей базе данных не оказалось необходимой информации и она не анализировалась. Однако, если, основываясь на анализе рынка, можно привести достаточные аргументы, свидетельствующие об одинаковом влиянии состояния отделки на рыночную стоимость и рыночную арендную ставку, то, по нашему мнению, можно воспользоваться корректировкой, приведенной для цен продажи. В этом случае применение этой корректировки следует указать в допущениях.
- Касательно доходности от сдачи в аренду машин и оборудования:
Обращаем внимание на то, что в Справочнике рассматривается доход, генерируемый не в результате использования машин и оборудования в бизнес – процессе, а только от сдачи их в аренду. Поэтому при использовании приведенных в Справочнике данных следует выполнить анализ денежных потоков из источников, которые их генерируют.
Приведённые данные могут быть использованы при определении рыночной стоимости машин и оборудования, а также для решения обратной задачи: определение рыночной величины арендной платы объекта машин и оборудования по его рыночной стоимости. При этом следует учитывать, что под текущей доходностью понимается отношение чистого годового ожидаемого дохода от сдачи объекта в аренду (а не арендного платежа) к его стоимости.
- Касательно использования корректировок из расширенного интервала:
Следует отметить, что справочные данные в большинстве случаев представлены тремя способами – это среднее значение, границы расширенного и доверительного интервалов. Расширенный интервал показывает интервал возможных значений, в которых может находиться данный параметр. Его используют для выбора значений параметра в условиях, когда есть основания считать, что это значение должно быть выше или ниже среднего значения по причинам влияния различных факторов, которые непосредственно не учитываются в моделях определения рыночной стоимости. Представление значения характеристики в виде интервала вместо единственной (точечной) величины свидетельствует о том, что реальные значения могут принимать целый спектр значений в зависимости от различных факторов, которые не могут рассматриваться как элементы сравнения, поскольку являются менее значимыми, и информация по которым обычно отсутствует.
- Касательно ответов на конкретные вопросы по конкретным ситуациям, с которыми сталкиваются оценщики в процессе работы.
К сожалению, мы не можем отвечать на вопросы по конкретным ситуациям, возникающим в процессе оценки, поскольку мы не делали осмотр объекта и не знакомились с местом его нахождения и не проводили специального анализа рынка объектов недвижимого имущества на территории объекта недвижимости и по объектам, которые характерны для данного рынка. Такие работы выполняются в рамках Договора на оценку либо самостоятельного Договора на анализ рынка.
- Касательно отражения в Справочнике объектов в качестве ЕОН/ОКС:
Корректировочные коэффициенты для офисно-торговой и производственно-складкой недвижимости, указанные в Справочниках оценщика, предлагаемые нашей организацией, относятся к единым объектам недвижимости, если иное не указано в комментариях/пояснениях к корректировке или конкретному справочнику.