Интерпретация результатов исследований

1. Следует различать типовой срок экспозиции, который является характеристикой сегмента (подсегмента) или потребительского класса объектов недвижимости, и срок экспозиции конкретного объекта. Срок, в течение которого объект будет продан, является случайной величиной. Его нельзя точно предсказать. Его можно только определить после продажи объекта. При этом фактические сроки продажи двух сходных объектов могут существенно различаться между собой. Анализ статистических данных показывает, что даже в одном и том же сегменте рынка конкретный объект может быть продан быстро и находиться в ожидании несколько лет. Это зависит от многих факторов, в том числе, от ситуации на рынке (наличия покупателей, конкурирующих объектов и т.п.), а также от стратегии, которой придерживается продавец, устанавливающий цену, по которой он готов продать объект. Таким образом, для конкретного объекта нельзя указать однозначно время, в течение которого он будет продан. Однако можно указать некоторую усредненную характеристику – типовой срок экспозиции, который характерен для типовых объектов, принадлежащих рассматриваемому сегменту. Для прогнозирования ликвидности конкретного объекта следует пересчитать срок экспозиции с учетом особенностей местоположения, его технического состояния, рыночных ожиданий на дату оценки и цены, по которой объект будет выставлен на рынок. При этом в качестве нулевого приближения следует использовать типовой срок экспозиции, относящейся к данному сегменту (подсегменту).
2. В Обзоре приведены значения типовых сроков экспозиции объектов недвижимости по требуемым сегментам рынка с разделением на потребительские классы, диапазоны площадей и территориальные зоны. С целью решения вопроса о том, являются ли различия в средних сроках экспозиции для различных зон в пределах города статистически значимыми, или они обусловлены только вероятностным характером рынка, был проведен однофакторный дисперсионный анализ (ANOVA), целью которого была проверка значимости различия средних значений срока экспозиции в разных зонах городов при уровне значимости 0,05 и 0,1. Анализ показал, что в большинстве случаев различие между средними значениями времени экспозиции не носит систематический характер и является статистически незначимым. Другими словами, различие между средними значениями времени экспозиции не всегда является свидетельством разного уровня ликвидности в разных территориальных зонах города, а обусловлено случайным характером времени до сделки.
3. Анализируемое полугодие (1 полугодие 2020 года) характеризуется нетипичной для рынка ситуацией: пандемией коронавируса и связанными с ней ограничениями, наложенными на бизнес и отдельные хозяйствующие субъекты и, как следствие, на рынок недвижимости. До объявления всеобщего карантина в стране наблюдался активный, растущий спрос на объекты недвижимости: покупатели стремились осуществить сделки до тех пор, пока не начался период самоизоляции. Но уже со второй половины марта спрос стал резко снижаться, количество сделок значительно сократилось (по оценкам экспертов падение спроса составило 60-80%37), даже несмотря на то, что появилась возможность удаленного ведения сделок. Как результат, рынок недвижимости «встал», поскольку продавцы не стремятся до сих пор существенно снижать цены и оказались не готовы к таким резким изменениям. Все это указывает на тенденцию к увеличению сроков экспозиции объектов недвижимости, что частично сказалось на результатах проведенного исследования. Однако поскольку Обзор проводился на протяжение всего периода полугодия, и учитывая тот факт, что рынок недвижимости менее инертен, чем, например, рынок товаров и услуг, то по большинству сегментов и классов сроки экспозиции остались неизменными по сравнению со 2 полугодием 2019 года.