Уважаемые пользователи Справочников, поскольку наши издания представляют собой методическую литературу, подвергаемою постоянным изменениям, диктованным развитием рынка и методологии оценки в общем, то часто возникают вопросы относительно применения данных, представленных в Справочниках, а также конкретных характеристик рынка. Мы всегда рады ответить на Ваши вопросы, однако многие из них периодически повторяются. В связи с этим мы посчитали необходимым подготовить ответы на них и представить их в в открытом доступе.
В данном разделе будут даны ответы на наиболее часто задаваемые нам вопросы пользователей. Мы просим Вас внимательно ознакомиться с данным разделом.
Что из себя представляют расходы на содержание, представленные в изданиях 2017 года? Какие именно расходы включены с состав приведенной характеристики рынка?
В основе Справочников оценщика недвижимости 2017 из серии “Текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода”, также как и в основе всех предыдущих изданий Справочника оценщика недвижимости под редакцией Лейфера Л.А., лежит экспертный опрос специалистов в оценочной деятельности. При этом, перечень вопросов и показателей в анкетах может варьироваться по сравнению с предыдущим опросом. Так, в процессе анкетирования 2017 года вместо показателя «Операционные расходы» был введен показатель «Расходы на содержание», который является фактически операционными расходами с учетом некоторых отличий.
В издании «Справочника оценщика недвижимости 2017 Производственно-складская недвижимость и сходные типы объектов. Текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода» приведено не полное описание состава расходов, включенных в расходы на содержание (используется формулировка и т.д.). Мы получили отзывы от наших пользователей и в новом издании «Справочник оценщика недвижимости-2017. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода», привели более полное описание. Описание из вышесказанного справочника (стр. 59-61) приводиться ниже:
«Расходы на содержание объекта (или операционные расходы) – это расходы, необходимые для нормального функционирования объектов недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода [1] за исключением расходов по обслуживанию долга и подоходных налогов [2].
Расходы на содержание группируются по следующим укрупненным статьям:
1. оплата коммунальных услуг;
2. расходы на текущий ремонт и техническое обслуживание;
3. расходы на страхование объекта недвижимости;
4. административные расходы и расходы на заработную плату обслуживающего персонала с налогами;
5. налоги на имущество, на землю (арендная плата за пользование земельным участком).
Для удобства прогнозирования расходы на содержание (операционные расходы) делятся на три группы:
условно-постоянные;
условно-переменные, или эксплуатационные;
расходы на замещение, или резервы.
К условно-постоянным расходам относят расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг:
налог на имущество;
страховые взносы (платежи по страхованию имущества);
заработная плата обслуживающего персонала (если она фиксирована вне зависимости от загрузки здания) плюс налоги на нее.
К условно-переменным расходам относят расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг:
коммунальные расходы и затраты собственника (общее отопление, водопровод, канализация, электроэнергия) за исключением платежей, оплачиваемых арендаторами*;
на содержание территории;
на текущие ремонтные работы;
заработная плата обслуживающего персонала (если она зависит от загрузки здания) плюс налоги на нее;
расходы по обеспечению безопасности;
расходы на управление.
*Зачастую собственники/арендодатели передают объект недвижимости в аренду на условиях «коммунальные в цене, но электричество, водоснабжение по счетчикам». Интернет и услуги связи, как правило, оплачиваются арендаторами дополнительно.
К расходам на замещение относят расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся улучшений (кровля, покрытие пола, санитарно-техническое оборудование, электроарматура).
Следует отметить, что расчет численного значения операционных расходов крайне затруднен: рынок аренды информационно закрыт (имеется информация только о величине арендных ставок), информация о структуре арендных ставок реальных договоров аренды отсутствует, в связи с чем вывод о величине операционных расходов можно сделать только на основании усредненных данных о доле операционных расходов в доходе.Как показал анализ различных договоров аренды недвижимости, зачастую в состав операционных расходов (включаемых в арендную ставку) не включается ряд статей. Так, например, традиционно оплата коммунальных услуг обычно осуществляется арендатором по отдельным договорам. Зачастую расходы на замещение также отсутствуют. В связи с этим, указанные расходы лишь условно могут именоваться «операционными», поскольку представляют собой «усеченный» их вариант.
Усредненные данные по результатам опроса позволяют составить представление о доле затрат на содержание объекта, характерной для эксплуатации объектов недвижимости. Представленные в справочнике коэффициенты выражены как в процентах от потенциального валового дохода, так и в процентах от затрат на создание объекта недвижимости.
Источники:
- Оценка недвижимости: учебник/под ред. А.Г.Грязновой, М.А. Федотовой. – 2 изд., перераб. и доп. – М.: Финансы и статистика, 2010. – 560с.:ил.
- С.В. Грибовский. Оценка стоимости недвижимости. Учебное пособие. 2-е издание. Москва-Санкт Петербург. Pro-appraiser. 2017 . – 466 с.