inform@pcfko.ru
г.Нижний Новгород,
ул. Бетанкура, д. 3, пом. 9

Комментарии к итоговым результатам

  1. В Обзоре приведены средние и медианные значения удельных цен и ставок арендной платы. Сопоставляя эти значения, следует иметь ввиду, что среднее значение является наиболее эффективной оценкой центра распределения, а медиана робастной (устойчивой к помехам) оценкой. В большинстве случаев, когда распределение цен является симметричным, эти оценки близки друг к другу. Однако в связи с наличием в исходных данных выбросов, отклоняющихся от общей выборки в большую или меньшую сторону, среднее значение вслед за этими выбросами смещается от центра рассеивания, нарушается симметрия в выборочных данных, и различие между средним и медианой может быть существенным.
  2. Нижние и верхние границы расширенного интервала определяют диапазон, в котором с большой вероятностью находятся среднерыночные цены (арендные ставки) объекта. Границы расширенного интервала определялись, исходя из мнений экспертов, указывающих допустимый диапазон для значений стоимости (среднерыночных величин арендной ставки). Следует обратить внимание, что образованный таким образом интервал определяются симметрично относительно среднего значения. При этом, если в выборке присутствуют выбросы, медиана может выходить за границы интервала, ограничивающего большинство среднерыночных значений цены (арендной ставки).
  3. Минимальные и максимальные значения определены как наименьшая и наибольшая цена продажи (аренды) по всей располагаемой выборке после исключения выбросов и явных ошибок. Эти данные приводятся для общего сведения о крайних ценах на рынке и их не следует использовать в качестве границ диапазона, в котором находятся цены. Следует обратить внимание на то, что минимальные и максимальные цены (арендные ставки), встречающиеся на досках объявлений, могут «выходить» за границы упомянутого диапазона. Поэтому, чтобы не вводить в заблуждение пользователя отчетом, эти значения в разделе итоговые результаты не приводятся.
  4. Соотношение средних/медиан и границ расширенного интервала для цен и арендных ставок между классами в пределах сегментов офисной, торговой и производственно-складской недвижимости в целом отвечает установившимся на рынке значениям. При этом, однако, для медиан, а также границ интервалов цен предложений/продажи и арендных ставок, данные соотношения могут нарушаться.
  5. В некоторых случаях среднее значение по сегменту в целом могло оказаться больше (меньше), чем максимально (минимальное) из средних значений по потребительским классам соответствующего сегмента. Это возможно, если сегмент в целом не ограничивается исследуемыми потребительскими классами. Особенно часто это проявляется, когда в таблице приводятся значения средней стоимости для одного класса и сегмента в целом. Несовпадение среднего по классу и среднего по сегменту связано с тем, что при расчете среднего по сегменту учитывались данные по другим классам.
  6. Сопоставление результирующих ценовых характеристик за период 1 полугодия 2020 г. с данными за период 1 полугодия 2015 года по различным полугодиям показывает, что явного ценового тренда, единого для всех городов, не наблюдается. Имеют место случаи как увеличения, так и снижения цен в конкретно взятых сегментах (подсегментах). Данные ценовые колебания могут быть связаны не только с фундаментальными особенностями экономики этого города в рассматриваемый период, но с тем, что в определенные периоды количество дорогих объектов, выставленных на продажу, увеличивается (или снижается) по отношению к количеству менее дорогостоящих объектов недвижимости. Такая ситуация отмечается во многих публикациях из открытых источников, например[1],[2], по данным одного из них в ходе анализа стоимости недвижимости в 115 городах России за пять лет выяснилось, что в 60 из них цены стали выше, а в 55 – снизились. Причем снижение (рост) происходили часто неравномерно, а с небольшими колебаниями. С графически представлением динамики индексов цен и арендных ставок за период с 2015 по 1 полугодие 2020 года по данным исследования можно в Приложении 1 к данному тому Обзора.
  7. Для проведения исследования рынков недвижимости 45 городов с разделением данных по сегментам и потребительским классам, анализировалось огромное количество статистической информации (около миллиона объявлений). Исходная информация, а также промежуточные результаты, включающие структурированные данные в виде электронных таблиц в обзоре не приводятся. Очевидно, что традиционные отчеты, строки, колонки и таблицы, содержащие исходные данные или результаты промежуточных расчетов не дают понимание общей картины в целом. Это может привести к неверной интерпретации данных, если не прибегнуть к их визуализации. Поэтому первичная обработка больших массивов данных включала их визуализацию путем представления их в виде гистограмм распределения, которые наиболее эффективно передают характер используемых для анализа данных. При этом, однако, в тех городах, где данных было недостаточно для такой формы визуализации, соответствующие диаграммы не приводятся.  Также не приводятся в тексте обзора первичные данные экспертного опроса (заполненные анкеты.  Вместо этого включены обобщенные данные об участниках анкетирования (род занятий, профессиональный стаж, город осуществления деятельности и т.д.), а также усредненные по городам коллективные экспертные оценки относительно цен и арендных ставок на объекты коммерческой недвижимости.
  8. Между отдельными группами потребительских классов внутри одного сегмента недвижимости имеются достаточно устойчивые соотношения. Что касается торговой недвижимости, то основную роль в формировании цены и арендной ставки за помещение торгового назначения играет площадь сдаваемого помещения и местоположение, в частности то, в какой части торгового центра оно располагается. При этом четкой зависимостями между ценами ТРЦ (торгово-развлекательных центров) и РТЦ (районных/микрорайонных торговых центров) ни по данным статистики рынка, ни по данным аналитики и опроса экспертов выявлено не было.
  9. Как показали наши исследования пандемия коронавируса выявила две основные тенденции. Снижение цен и, в первую очередь, арендных ставок продиктовано неопределенностью рынка. С другой стороны, возросший спрос на некоторые сегменты способствовал незначительному росту, который, по нашему мнению, имеет случайный характер в виду ограниченности выборки и непродолжительного срока анализа. В краткосрочной перспективе прогнозируется снижение инвестиционной активности на фоне общего замедления экономики. Восстановление экономики определенно произойдет, сроки зависят от сценариев распространения пандемии.
  10. Со всей исходной информацией можно познакомиться непосредственно в ООО «Информ-Оценка».