8-920-056-23-36
inform@pcfko.ru
г.Нижний Новгород,
ул. Бетанкура, д. 2, пом. 21

1.   Проблема информационного обеспечения работ по оценке недвижимости и пути ее решения

Структура информации, используемой оценщиком в процессе оценки

Всю информацию, которая используется в процессе оценки, можно разделить на две группы:

Внутренняя информация, относящаяся к объекту оценки. При оценке недвижимости к этой группе относятся данные о ее технических характеристиках, физическом состоянии, необходимости ремонта и пр.

Внешняя информация. Как отмечается в международных стандартах оценки, все подходы приводят к рыночной стоимости, если они опираются на рыночные данные. Поэтому без информации, отражающей ситуацию на рынке подобных объектов, оценка рыночной стоимости не может быть объективной. В соответствии с общепринятыми методиками оценщик работает как с первичными данными, например, с ценами сделок (предложений) объектов — аналогов, так и с обобщенными (интегрированными) характеристиками рынка, например, корректирующими коэффициентами, обеспечивающими «приведение» данных по сопоставимым объектам к оцениваемому.

Первичная информация (цены продаж сопоставимых объектов, значения арендных ставок, финансовые характеристики конкретных компаний и т. п.) является важнейшим фактором достоверности и точности оценки. Проблемы с использованием такой информации хорошо известны. Не только по сделкам с объектами недвижимости, но даже и по сделкам с крупными компаниями данные не публикуются. Вместо информации по ценам свершившихся сделок, оценщик имеет в своем распоряжении источники, в том числе ресурсы Интернет, где публикуются цены предложений. Конечно, такая информация не дает полноценной картины о рыночных ценах. В последнее время отдельными оценочными компаниями предпринимаются шаги в направлении создания базы данных по ценам реальных сделок. В частности, «Приволжским центром методического и информационного обеспечения оценки» совместно с риелторской компанией «Орион НН» начаты активные работы по мониторингу реальных сделок в Нижнем Новгороде. Однако на данный момент такая база еще не обеспечивает в полной мере запросы оценщиков недвижимости. Остается только надеяться, что в скором времени оценщик будет обеспечен добротной исходной информацией.

Информация относительно параметров и характеристик рынка недвижимости (Интегрированная информация) представляет собой результаты обработки первичной информации. Она, прежде всего, включает корректирующие коэффициенты (корректировки) для «приведения» данных по сопоставимым объектам недвижимости, необходимые для практической реализации сравнительного подхода. Это различного рода поправки на местоположение, наличие/отсутствие ремонта, масштабный фактор, поправки на ограниченный рынок или низкую ликвидность, доля земли в стоимости единого объекта недвижимости и т. п. Кроме того, такая информация включает обобщенные характеристики, относящиеся к отдельным сегментам рынка: скидки на торг (уторгование), степень загрузки помещений конкретного типа и т. п. Важное значение для оценки недвижимости в рамках доходного подхода играют параметры, характеризующие общие ожидания рынка относительно того, как будут вести себя цены в будущем.

Если в отношении первичной информации относительно оцениваемого объекта недвижимости существуют некоторые перспективы с ее получением, то ситуация с требуемыми для оценки общими характеристиками рынка выглядит значительно хуже. Недостаточно большой опыт российской оценки и, в еще большей степени, недостаточное внимание к этой проблеме привели к тому, что российский оценщик не располагает необходимым информационным обеспечением. На данный момент отсутствуют единые сборники с требуемыми рыночными параметрами, которые оценщик смог бы использовать в процессе оценки. В этих условиях он вынужден решать проблему дефицита (отсутствия) необходимой информации «своими» способами, которые, чаще всего, при серьезном рассмотрении не выдерживают никакой критики.

Рассмотрим, какие варианты решения вопросов оценки в условиях отсутствия необходимой информации дает оценочная практика.

Возможные варианты решения проблемы информационного обеспечения оценочной деятельности

Отсутствие необходимых данных, с которым постоянно сталкивается российский оценщик, он зачастую пытается компенсировать «простыми» решениями проблемы.

Утверждения, основанные на субъективных рассуждениях оценщика. Анализ отчетов по оценке недвижимости показывает, что используемые в отчетах характеристики зачастую опираются только на мнение самого оценщика. При этом в качестве обоснования выступают утверждения типа: «По мнению оценщика, следует ввести корректирующий коэффициент… (приводится численное значение)», «на основе исследований, проведенных оценщиком, примем поправку, равную…». Естественно, такие суждения не могут рассматриваться как убедительные обоснования, и во многих случаях только помогают оценщику выйти на конкретный результат. Конечно, такие оценки не отвечают требованиям стандартов и, чаще всего, не принимаются контролирующими органами и экспертными советами.

Утверждения со ссылками на неопубликованные мнения специалистов. Более убедительной выглядит ссылка на устные сведения, получаемые от специалистов. Например, при расчете поправок в оценке недвижимости в рамках сравнительного подхода оценщики зачастую ограничиваются ссылкой на риэлтерскую компанию: «По данным риэлтерских компаний скидка на уторгование равна…». Кажущуюся убедительность вносит указание телефона и адреса риэлтерской фирмы. Трудно понять, почему мнению риелторов, не занимающихся аналитикой рынка и никак не отвечающих за результат оценки, следует больше доверять, чем мнению специалиста – оценщика. Тем не менее, анализ различных отчетов показывает, что такие «обоснования» в отчетах имеются.

Здесь хотелось бы отметить, что субъективная компонента в какой – то степени неизбежно присутствует всегда в процессе оценки. Однако, если она является определяющей для численного значения оценки, то говорить об объективности такой оценки не приходится. Очевидно, что оценка, опирающаяся на полученные таким образом исходные данные, дает широкие возможности для манипулирования результатом.

Коэффициенты и параметры, взятые из зарубежных источников. Внешне кажется более обоснованным использование коэффициентов и параметров, взятых из иностранных источников. Конечно, данные, приведенные в статьях, книгах, на сайтах известных информационных агентств, обычно являются результатом реальных исследований и заслуживают доверия. Однако нужно ли объяснять, что сегодня российский рынок недвижимости далеко не соответствует параметрам западных рынков, и поэтому параметры и коэффициенты, взятые из западных источников, в большинстве случаев не отражают реалии российского рынка.

В соответствии с изложенным упомянутые выше способы создания информационного обеспечения не могут быть рекомендованы к практической реализации. Более эффективными по нашему мнению являются варианты, изложенные ниже.

Информационное обеспечение на основе рыночных данных

Основным источником информации о рынке недвижимости являются данные по сделкам или при их отсутствии данные по ценам предложения объектов. Эти данные позволяют установить влияние параметров объектов недвижимости на их рыночную стоимость, оценить текущее состояние рынка и увидеть тенденции и проявившиеся тренды. Чтобы выявить эти эффекты, определить численное значение характеристик рынка, необходимых при определении рыночной стоимости тем или иным методом, необходимо выполнить статистический анализ данных по различным сегментам рынка. Однако осуществление корректных процедур определения таких характеристик в рамках одной даже достаточно крупной оценочной организации наталкивается на серьезные трудности, связанные с недостатком исходных данных по продажам объектов недвижимости. А определение этих характеристик по малой выборке обычно содержит недопустимо большие ошибки.

Таким образом, поскольку работа оценщика в условиях недостаточных объемов информации не позволяет обеспечить разумную точность итоговой оценки, а создать самостоятельно в рамках одной оценочной компании необходимое информационное обеспечение невозможно, требуется объединить усилия оценщиков. Опыт западных стран, где оценочная деятельность существует уже давно, показывает, что необходимое информационное обеспечение для оценочной деятельности создается в рамках специальных аналитических исследований специализированных информационно – аналитических агентств. И любой оценщик имеет возможность получить из этих агентств необходимые для оценки параметры, характеризующие рынок.

В последнее время в российских изданиях появились различные исследования, направленные на создание такого обеспечения по российскому рынку ([7 – 13, 25 — 28] и др.). Однако они находятся в зачаточном состоянии и не обеспечивают на данный момент потребностей оценщиков. Продолжение и развитие таких исследований с публикацией интегрированных (сводных) данных в доступных для оценщиков источниках информации является единственно реальной стратегией выхода из информационного тупика и создания условий для осуществления объективной и цивилизованной оценки.

Экспертные опросы участников рынка – дополнительный источник информации о рынках недвижимости. Существует еще один источник информации о рынке. Дело в том, что состояние, настроение и ожидания рынка определяются сложным взаимодействием всех участников рынка и, прежде всего, продавцов и покупателей. Финансовые возможности участников, их мотивации в принятии решений относительно продажи/покупки недвижимости и, наконец, их ожидания являются движущей силой, определяющей цены на рынке на данный момент и их динамику на предсказуемое будущее. Поэтому информация, полученная непосредственно от участников рынка, может помочь сделать некоторые суждения относительно стоимости объектов недвижимости или, по крайней мере, понять, как те или иные факторы в сознании людей влияют на их стоимость. Именно участники рынка устанавливают свое отношение к объектам с различными ценностными характеристиками. В результате процесса ведения переговоров, например, снижаются цены сделок по отношению к ценам предложений. Участники рынка формируют систему ценностей, с помощью денежного эквивалента определяют, в какой степени важны те или иные характеристики объекта и как различные факторы влияют на стоимость объектов недвижимости. При этом каждый участник рынка, определяя свое отношение к объекту, неизбежно подвержен влиянию субъективных моментов, личной заинтересованности, мотивации и т. д. Однако цены на рынке определяются не отдельными участниками. Они формируются в результате взаимодействия субъективных мнений многих участников рынка. Поэтому различные обобщенные характеристики рынка, соотношения между ценами подобных объектов, общие ожидания и тенденции отражают коллективное мнение участников рынка. Таким образом, конкретные характеристики рынка недвижимости с одной стороны имеют субъективную природу, поскольку они отражают мнения отдельных субъектов. С другой стороны, эти характеристики являются результатом взаимодействия большого количества таких субъектов, и поэтому носят объективный характер.

В идеале полную картину рынка можно было бы воссоздать, если имелась бы возможность опросить всех участников рынка. Далее, располагая всей информацией, можно определить общие характеристики, отражающие общее состояние рынка недвижимости и все требуемые характеристики. Такой путь, конечно, не может быть реализован на практике. Поэтому следует искать другие способы практической реализации. Описываемый здесь проект является шагом в этом направлении.

В рамках данного проекта были собраны мнения оценщиков относительно параметров рынка, проанализированы, обработаны в соответствии с правилами и методами экспертного оценивания и сформированы коллективные экспертные оценки по необходимым для оценщиков параметрам, отражающим мнение большого количества профессиональных оценщиков из различных городов и субъектов Российской Федерации.

Здесь следует сразу отметить, что реализация данного проекта не является альтернативой статистическому исследованию рыночных данных. Проведенное исследование не следует рассматривать как решение проблемы информационного обеспечения оценочной деятельности. Поэтому сбор статистики по продажам различных объектов недвижимости, мониторинг рынка, всякого рода статистические исследования влияния различных параметров объектов недвижимости на их рыночную стоимость не могут быть заменены сбором и анализом мнений экспертов.

1.1.         Коллективные экспертные оценки характеристик рынка недвижимости. Концептуальные положения

О принципиальной возможности использования коллективных экспертных оценок в процессе оценивания недвижимости

Рынок формируется не под воздействием фундаментальных законов природы (например, закона всемирного тяготения или законов термодинамики).

Рынок и его характеристики (прежде всего, цены) формируются в результате взаимодействия продавцов, покупателей и других участников рынка на основе их мотиваций, предпочтений, финансовых возможностей, ожиданий и отношению к рискам, а также той информации, которой они обладают.

Поэтому прямым способом получения информации о внутренних процессах и механизмах рынка является опрос непосредственных участников рынка. Если субъективные мнения различных участников объединяются в одно обобщенное мнение сотен участников из десятков различных городов, то его можно рассматривать как отражение объективного состояния рынка.

Вместо опроса основных участников рынка может использоваться опрос профессиональных оценщиков, являющихся участниками рыночных процессов и знакомых с поведением других участников рынка.

В данном опросе мнение различных участников рынка представляют оценщики, которые в силу своей профессии и просто опыта знают это лучше других.

Инвариантность характеристик и проблема сегментации рынка недвижимости

С точки зрения возможности и целесообразности дальнейшего использования коллективных экспертных характеристик важнейшими являются вопросы: какие характеристики являются инвариантными (общими) для рынков России в целом, а какие характеристики сохраняют инвариантность только в пределах одного города или, может быть даже, района? Другими словами, какие характеристики проявляют специфику в зависимости от того, в каком регионе они используются, а какие не зависят от региона, а их различие обусловлено только статистической природой, которая неизбежно ведет к разбросу. В зависимости от ответа на эти вопросы следует формировать сегменты рынка, в пределах которых можно обобщать полученные характеристики. Следует иметь в виду, что специалиста, занимающегося обобщением таких данных, подстерегают ошибки двух типов. С одной стороны, формируя общие по всей России и единые по разнородным группам недвижимости параметры, мы рискуем получить сверх общие выводы, нивелирующие особенности регионов и отдельных типов объектов недвижимости. В этом случае мы рискуем получить мало что говорящие характеристики о рынке в целом, о которых образно говорят, как о «средней температуре по больнице». С другой стороны, попытки получить рыночные характеристики для каждого населенного пункта или для каждой узкой группы объектов тоже не выглядят оправданными. Действительно, рынок представляет собой саморегулируемую систему. Он не допускает нарушения равновесия в течение длительного периода. Поэтому, если появляется сегмент рынка, в котором, например, прибыль предпринимателя существенно выше, чем в других сегментах, то по законам саморегуляции рынка в этот сегмент устремляются инвестиции, которые в силу конкурентного механизма свободного рынка приводят к выравниванию условий инвестирования и, соответственно, к обеспечению примерно такой же прибыльности проектов (при сохранении одинаковых рисков). Также инвариантной по различным сегментам рынка должна сохраняться доходность и ожидания роста арендных ставок и цен недвижимости.

Подтверждение этих утверждений может быть получено из анализа данных по опросам экспертов. Поэтому дополнительной целью проведенных исследований было выявление зависимости величины оцениваемых параметров от характера субъекта Федерации Анализ и сопоставление данных, полученных из разных городов, подтвердил, что по основным характеристикам различие нельзя признать статистически значимым. Это может служить основанием для того, чтобы оценщикам, оценивающим недвижимость в различных городах, можно было бы использовать характеристики и параметры, усредненные по всем городам РФ, задействованным в опросе.

Поэтому чрезмерная сегментация рынка не всегда оправдана. Вопрос о формировании сегментов рынка, в пределах которых можно обобщать характеристики рынка, и использовать одно и то же значение, не является тривиальным и нуждается в дополнительных исследованиях. Тем не менее, в книге приведены как усредненные данные (средние, интервалы, гистограммы) по всем данным, так и обобщенные данные по отдельным городам. Естественно, мы могли это сделать только по части городов, по которым исходных данных оказалось достаточно (не менее 5 анкет). В отличие от предыдущих изданий параметры, относящиеся к различным городам, рассчитывались с использованием среднероссийских параметров, в результате чего удалось избежать чрезмерную вариабельность значений параметров, привязанных к городам. Мы оставляем за оценщиком, выполняющим оценку, выбор того, использовать ли обобщенные по всей территории России характеристики или ограничиться характеристиками, рассчитанными по данным, относящимся только к своему городу.

Краткие сведения из теории и практики экспертных оценок

Методы экспертных оценок — это методы организации работы со специалистами-экспертами и обработки мнений экспертов, выраженных в количественной и/или качественной форме с целью формирования коллективного экспертного мнения, которое в последующем может использоваться при принятии решений. В данном случае коллективное экспертное мнение относится к установлению определенных характеристик рынка недвижимости, которые чаще всего трудно, а иногда и в принципе невозможно установить объективными методами, опираясь только на статистические данные их рынка. При этом опыт, знания и интуиция специалистов, соединенные с научно обоснованной процедурой формализации этих знаний и последующей корректной обработкой, позволяют в некоторой степени преодолеть известные трудности, связанные с недостатком рыночной информации.

Существует различные методы и подходы к сбору экспертных мнений [15, 16, 17]. В одних с каждым экспертом работают отдельно, он даже не знает, кто еще является экспертом, а потому высказывает свое мнение независимо от авторитетов. В других экспертов собирают вместе, при этом эксперты обсуждают проблему друг с другом, учатся друг у друга, и неверные мнения отбрасываются. В одних методах число экспертов фиксировано и таково, чтобы статистические методы проверки согласованности мнений и затем их усреднения позволяли принимать обоснованные решения. В других — число экспертов растет в процессе проведения экспертизы, например, при использовании метода «снежного кома».

Также большим разнообразием характеризуются методы обработки данных, полученных от каждого эксперта. В настоящее время не существует однозначных рекомендаций по их применению. По-видимому, наиболее продвинутые результаты в рассматриваемой области были получены в результате работы комиссии «Экспертные оценки» Научного совета АН СССР по комплексной проблеме «Кибернетика» в 70-90-х годах [17]. В данном проекте использовались отдельные положения из изложенной в этой работе методологии. В соответствии с принятым в цитируемой работе подходом предполагается, что ответы экспертов можно рассматривать как результаты измерений с ошибками. Они представляют собой независимые одинаково распределенные случайные элементы, вероятность принятия определенного значения убывает по мере удаления от некоторого центра — «истины», а общее число экспертов достаточно велико.

Поэтому основными процедурами обработки индивидуальных экспертных оценок являются проверка согласованности и формирование группового мнения на основе математико-статистической обработки экспертной информации. Считается, что достоверность экспертных оценок тем выше, чем меньше разброс мнений, что может быть определено путем вычисления среднеквадратичного отклонения. В данном проекте используются отдельные положения из этой методологии.

Одним из наиболее важных вопросов является вопрос о характере собираемой информации. В зависимости от поставленных в анкете вопросов эксперты могут представлять информацию как в виде точечных оценок, так и в виде интервалов.

Интервальные экспертные оценки — новое перспективное направление в теории и практике экспертных оценок, которое только начинает развиваться. При использовании метода интервальных экспертных оценок вместо оценивания показателя или характеристики объекта числом эксперт указывает интервал, в котором оцениваемая им характеристика содержится. Как отмечается в упомянутой выше работе комиссии «Экспертные оценки» Научного совета АН СССР по комплексной проблеме «Кибернетика» [17], оценивание интервалом более естественно для эксперта, чем оценивание числом. И действительно, наш опыт семинаров в различных городах, включающих опрос слушателей, которые при этом выполняли функции экспертов, убеждает, что, например, указать интервал прогнозных значений ожидаемого темпа роста цен для оценщика легче и понятнее, чем указать единственное значение требуемого параметра. Поэтому мы посчитали целесообразным воспользоваться методом интервальных экспертных оценок. Здесь, однако, следует заметить, что обработка таких данных не сводится к традиционным статистическим методам, а нуждается в применении специальных процедур анализа интервальных данных, которые в последнее время только начали развиваться.

Коллективные экспертные оценки и метод парных продаж

Корректирующие коэффициенты, которые в некотором смысле подобны оцениваемым, расширяют возможности сравнительного подхода. Однако корректирующие коэффициенты, рассчитанные, например, методом парных продаж на основе малого числа исходных данных, имеют высокий уровень неопределенности, что неизбежно снижает точность оценки рыночной стоимости. Как показывает анализ рыночных данных, цены даже внутри однородной выборки обычно имеют большой разброс, обусловленный самой статистической природой цен на рынке.

Обычно при использовании метода парных продаж оценщик формирует выборочные значения корректирующих коэффициентов, представляющих отношение наблюдений из двух независимых выборок по ценам объектов, различающихся по одному параметру, называемому параметром сравнения. В этом случае коэффициент вариации (стандартное отклонение коэффициентов, выраженное в относительных единицах по отношению к среднему значению) ориентировочно в раз превышает коэффициент вариации для первичной выборки. А образуемая после корректировок квазиоднородная выборка, используемая непосредственно для оценки рыночной стоимости, будет уже в раз иметь больший коэффициент вариации, чем соответствующая однородная выборка.

Таким образом, с одной стороны, метод парных продаж позволяет расширить исходную для оценки выборку, привлекая объекты–аналоги после соответствующих корректировок, с другой – увеличивает рассеивание выборочных данных за счет использования корректирующих коэффициентов, рассчитанных с большой погрешностью. Особенно это проявляется для сегментов рынка, характеризующихся низкой ликвидностью, для которых рассеивание результатов достаточно большое.

В этом случае оценка рыночной стоимости таких объектов с расчетом корректирующих коэффициентов по малой выборке приводит к недопустимо большим погрешностям и расширение выборки за счет «приведенных» данных в этом случае даёт отрицательный эффект: снижение точности итоговой оценки. Эти проблемы могли бы быть сняты, если расчеты поправочных коэффициентов выполнялись бы на основе достаточных по размеру выборок. Однако необходимым объемом данных отдельные оценочные компании обычно не располагают. А объединить статистику из разных источников в единый информационный ресурс – задача, пока далекая от разрешения, но, возможно, осуществимая в ближайшем будущем.. В некоторой степени преодолеть эти затруднения позволяют коллективные экспертные оценки, обобщающие информацию, полученную от многих оценщиков.

2.   Дополнительные комментарии в связи с вопросами, которые часто задавались авторам проекта

Вопросы применения материалов справочника в практической работе оценщиков обсуждались на различных конференциях, форумах и семинарах. По концепции проекта, а также отдельным принципиальным вопросам нами были опубликованы статьи в журналах, в электронных средствах[4, 5, 37] и материалах упомянутых Конференций [38, 39]. Большинство оценщиков поддержало проект. Большинство Заказчиков, в том числе Банков, насколько нам известно, также согласились с возможностью использования приведенных в нем материалов. Однако были и другие мнения, которые содержали сомнения в возможности и правомерности его эффективного использования в практической оценке.

В связи с изданием новой, расширенной и актуализированной версии книги, мы считаем необходимым еще раз вернуться к обсуждению отдельных вопросов и изложить свою точку зрения по позициям, которые вызывают вопросы и возражения у оппонентов.

Почему коллективные экспертные оценки, отражающие субъективные мнения, объективно отражают реальные соотношения на рынке?

Первое возражение наших оппонентов сводится к утверждению, что не всегда большинство (даже подавляющее большинство) бывает правым. Действительно, история знает случаи, когда это было не так. Наиболее яркий пример — всеми признанная в 16 веке геоцентрическая (Птоломеевская) система мира. А истина оказалась на стороне Коперника — одного ученого, противопоставившего свою гелиоцентрическую систему всем умам мира.

Но рынок это особая система, основными элементами которого являются люди. Рынок и его характеристики (прежде всего, цены) формируются в результате взаимодействия продавцов и покупателей, а также других участников рынка на основе их мотиваций, предпочтений, финансовых возможностей, ожиданий и отношения к рискам, а также той информации, которой они обладают. Как отмечено в [28], опытные игроки знают, что активность рынка определяется не столько реальными фактами, сколько представлениями участников рынка о них. Поэтому информация о характеристиках рынка в значительной степени содержится в конкретных мнениях субъектов рынка.

Так же, как изучение характеристик отдельных частиц в газе и анализ их коллективного поведения позволяет объяснить макроэффекты, присущие всему объему в целом, так и анализ мнений отдельных участников рынка может служить основой для оценки общих характеристик рынка. Поэтому прямым способом получения информации о внутренних процессах и механизмах рынка является опрос непосредственных участников рынка. Обобщенный по данным большого количества субъектов рынка, он отражает общее положение на рынке и его ожидания относительно будущего.

Естественно, опросить всех участников рынка недвижимости не представляется возможным. В таких ситуациях обычно используется выборочный метод, в основе которого лежит предположение о том, что мнения достаточно большой группы участников (образующих конечную выборку из генеральной совокупности) отражают общее мнение соответствующего сегмента в целом. Это возможно, если указанную выборку можно признать репрезентативной (представительной для данного класса объектов). Как известно, строго доказать репрезентативность той или иной выборки нельзя, оставаясь в рамках математических теорий. Такое доказательство может лежать в сфере неформального анализа источников информации от участников рынка.

Почему к опросу в качестве экспертов не привлекаются риелторы и другие участники рынка?

Этот вопрос вызывает в большей степени возражения наших оппонентов. Поэтому на нем следует остановиться более подробно.

Для обеспечения репрезентативности выборочных данных очень важно правильно сформировать группу экспертов, принимающих участие в опросе. Возможны три варианта такого выбора.

  1. В качестве экспертов могут выступать основные участники рынка – продавцы и покупатели недвижимости. Именно они, в конечном счете, определяют цены, по которым происходят сделки, формируют систему ценностей (на сколько процентов дешевле объект без отопления, чем отапливаемый объект и т. п.) и выражают через цены свое отношение к ожидаемым процессам на рынке. Однако поиск и опрос потенциальных покупателей и продавцов для каждого типа (класса) объектов недвижимости в достаточном количестве – нереальная задача. Поэтому от такой схемы реализации проекта пришлось отказаться.
  2. Более реальным кажется опрос риелторов. Следует сказать, что так считают некоторые оппоненты, полагая, что такой опрос позволил бы создать более реалистичную картину рынка. Такого же мнения придерживались и авторы первого проекта по созданию коллективных экспертных оценок характеристик рынка, пытаясь провести такой опрос среди нижегородских риелторов. Действительно, риелторы часто знают фактические цены сделок и лучше других могут определить фактические скидки, имеющие место в процессе торгов. Однако опрос риелторов содержит ряд серьезных недостатков, которые делают такой опрос для целей определения коэффициентов рынка неэффективным. С ними столкнулись и авторы упомянутого проекта и поэтому вынуждены были отказаться от такого варианта его реализации.

Прежде всего, следует сказать, что риелторы, даже владея объективной информацией о ценах сделок, никогда не оценивают в процессе своей работы (и в этом нет у них необходимости!) характеристики рынка, которые представляют наибольший интерес для оценщиков: степень недозагрузки недвижимости, уровень доходности, прибыль предпринимателя и др. Речь идет о количественных оценках, выраженных, например, в процентах. Они не занимаются прогнозами цен и уж, тем более, не интересуются ожидаемой доходностью от эксплуатации недвижимости. Они, конечно, знают, что цены офисов, расположенных на красной линии, выше цен таких же объектов на второй линии, но не проводят собственные статистические исследования и не изучают исследования других специалистов с целью определения величины такого повышения. То же относится ко всем другим соотношениям, используемым в качестве корректирующих коэффициентов (поправок) в процессе оценки оценщиками. Таким образом, весьма далекие от аналитических исследований, которые им совершенно не нужны для работы, они не являются эффективными носителями той информации, которая нужна оценщикам. Конечно, речь не идет о специалистах аналитических центров, например, центра Стерника Г. М., которые профессионально занимается аналитическими исследованиями рынков.

Существуют и другие причины, которые делают неэффективной работу с риелторами. Риелторы не заинтересованы в таких исследованиях, и поэтому добиться от них участия в таком опросе оказалось достаточно сложно. Все это заставило нас отказаться от проведения широкого опроса среди риелторов. Вместе с тем, при работе над справочником мы пользовались консультациями и советами риелторов, и они оказали нам существенную помощь в интерпретации и в анализе результатов.

Авторы проекта посчитали целесообразным прибегнуть к третьему варианту формирования экспертной группы. В качестве экспертов при определении коллективных оценок характеристик рынка недвижимости мы пригласили ведущих оценщиков, представляющих более 60 городов и субъектов Российской Федерации. Кроме того, как уже было сказано выше, в проекте приняли участие также представители банковской структуры, что позволило нам взглянуть на характеристики рынка недвижимости с точки зрения банкиров.

Почему именно профессиональные оценщики наилучшим образом способны передать состояние рынка?

В данном опросе в качестве экспертов выступают профессиональные оценщики. Поэтому мнение различных участников рынка представляют профессиональные оценщики, которые в силу своей профессии и просто опыта знают это лучше других. Такой выбор нам представляется вполне оправданным.

Основанием для такого выбора послужило то, что каждый оценщик по характеру своей основной деятельности является собирателем информации о рынке. В качестве источников такой информации он использует, прежде всего, собственные исследования, основанные на анализе собранных им статистических данных. При этом оценщик анализирует и систематизирует информацию по десяткам аналогов для каждого отчета, выпуская десятки отчетов в месяц. В процессе такой работы оценщик собирает не только информацию, относимую непосредственно к объекту, но и сопутствующую информацию, представленную в объявлении. Например, изучая арендные ставки отапливаемых складских объектов, оценщик параллельно может получить информацию: о ставках холодных складов на этой территории, офисов, открытых площадок, прав пользования ГМП и т.п. Эта информация оседает у оценщика, позволяя в дальнейшем определять существующие соотношения холодных и отапливаемых складов, офисов и складов и т.п. Реализуя доходный подход, оценщик собирает информацию о загрузке сдаваемой в аренду недвижимости, об эксплуатационных затратах, о доходности об ожиданиях рынка. Осуществляя оценку в рамках затратного подхода, оценщик вынужден устанавливать прибыль предпринимателя. Всю эту информацию он обобщает и непосредственно использует в процессе выполнения своих отчетов по оценке. Кроме того, квалифицированный оценщик изучает соответствующую литературу, систематически знакомится с периодическими изданиями (в том числе, электронными), проводит свои экспертные исследования, в том числе, путем личного общения с риелторами и другими участниками рынка. Таким образом, обобщая мнение сотен оценщиков, каждый из которых в свою очередь представляет информацию, обобщенную на основе своих источников, мы формируем представление о рынке тысяч его участников.

С точки зрения формирования коллективной экспертной оценки важно то, что оценщик воспринимает информацию из рынка в виде количественных характеристик и соотношений. Дело в том, что в процессе своей работы оценщик самостоятельно определял корректирующие и поправочные коэффициенты различными доступными способами, в том числе: на основе парных продаж, на основе регрессионных процедур, на основе анализа литературных источников и, наконец, обращаясь непосредственно к риелторам и другим участникам рынка. При этом, такие коэффициенты обычно определялись оценщиками на основе статистических данных малого объема. Поэтому экспертные оценки, предложенные отдельными оценщиками, сами по себе имеют недостаточную точность (большой коэффициент вариации). Однако, в силу закона больших чисел усредненные по большому количеству экспертов, они позволяют получить средние значения коэффициентов с существенно меньшим уровнем неопределенности. (Не утомляя читателя математическими выкладками и обсуждением условий и допущений, отметим, что коэффициент вариации при усреднении по 200 наблюдениям снижается в , т.е. примерно, в 14 раз).

Несколько по-иному формируются мнения оценщиков относительно прогнозных характеристик. Эти мнения формируются на основе общения с участниками рынка, как при непосредственном контакте, так и путем знакомства с предложениями, опубликованными в различных СМИ, высказываний официальных политиков, известных аналитиков, возможно на собственном анализе ценовых трендов и интуиции оценщиков. Таким образом, каждый оценщик, основываясь на личных знаниях, перерабатывая большие объемы информации о рынке, вырабатывает свое мнение, которое он может сформулировать в требуемом виде. Конечно, оценщики обладают разным объемом информации, да и способности к переработке информации у всех людей разные. Поэтому оценщики, опираясь даже на одинаковый опыт, имеют различающиеся суждения относительно тех или иных процессов и параметров рынка. В результате каждый оценщик имеет свои оценки будущих процессов, которые неизбежно содержат особенности его личного восприятия. Чтобы уменьшить влияние субъективной составляющей, характерной для каждого оценщика, в соответствии с концепцией проекта формируются коллективные экспертные оценки параметров рынка недвижимости. Усредненные по мнениям отдельных оценщиков коллективные экспертные оценки отражают обобщенное настроение рынка. И эффект от усреднения оценок 200 специалистов такой же, как и в выше рассмотренном случае. Примерно то же можно сказать относительно других характеристик рынка недвижимости.

Использовался ли раньше экспертный опрос для определения коллективных экспертных оценок для подобных задач?

Прежде всего, отметим, что тема формирования обобщенного мнения участников рынка на основе экспертного опроса не нова. Первые работы в этом направлении проводились, начиная с 1999 года Экспертно-аналитическим отделом ГУ ГУИОН (Государственное учреждение «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» СПб). В рамках этих исследований было определено соотношение между ценами спроса и предложений и ценами реальных сделок по всем классам недвижимости. Также была исследована динамика этих цен в течение длительного периода и ожидания рынка.

Опрос в 2004 году проводился среди 26 риэлтерских организаций [1]. Из более поздних работ следует отметить исследования [2], в рамках которого на основе анализа анкет ста оценщиков получены коллективные экспертные оценки размера скидки на торг, и работу [3], в которой изложены результаты экспертного опроса оценщиков г. Новосибирска. В настоящее время администрацией профессиональной сети «оценщики и эксперты» совместно со СРОО «Экспертный совет» запущен проект под названием «Электронный справочник оценщика» [http://ocenschiki-i-eksperty.ru/appraiser-handbook], идея которого создать электронную-online базу, основанную на сборе и обработке информации, полученной в результате опроса экспертов и экспертных мнений, однако, проект находится в стадии формирования. Наконец, значительный вклад в формирование представлений о состоянии рынка недвижимости на основе экспертных опросов сделан компанией Ernst & Young [28]. Известно много работ зарубежных авторов, в которых коллективные экспертные оценки используются в качестве основы для принятия управленческих решений.

 

 

3.   Интерпретация результатов и общие рекомендации по использованию экспертных оценок

Изложенные результаты, по мнению авторов, могут быть использованы в процессе оценочной деятельности, связанной с оценкой объектов недвижимости производственно-складского назначения и сходных типов объектов. При этом, однако, следует помнить, что выбор конкретных значений используемых параметров или характеристик должен сопровождаться содержательным анализом соответствующего сегмента рынка и анализом того, как рассматриваемый объект недвижимости соотносится с другими объектами недвижимости данного класса. Ниже приведены общие рекомендации по их выбору.

 

  1. Прежде всего, следует помнить, что, если имеется возможность определить соответствующие характеристики и поправки на основе статистического анализа рыночных данных, необходимо этим воспользоваться. В частности, для определения поправочных коэффициентов, отражающих влияние различных факторов, следует использовать метод парных продаж. Если, например, имеются данные по ценам предложений и соответствующие данные по ценам фактических сделок, может быть определена соответствующая поправка на торг. Подобные исследования могут быть проведены и с целью определения других рыночных характеристик. При этом, однако, следует помнить, что определение параметров по малой выборке и при наличии большого разброса может сопровождаться большими ошибками. Поэтому при использовании статистических методов следует строить доверительные интервалы, определять статистические характеристики разброса данных (среднеквадратическое отклонение, дисперсию), и на основании их анализа принимать взвешенное решение. Таким образом, если имеется рыночная информация, позволяющая надежно и с удовлетворительной точностью (которая определяется методами математической статистики) определить требуемые характеристики или поправочные коэффициенты путем прямой обработки этих данных, то полученным результатам такой обработки следует отдавать приоритет над предложенными здесь экспертными оценками. В этом случае материалы данного исследования следует использовать в качестве индикативных для проверки корректности исходных статистических данных и методов их обработки.

 

  1. Полученные коллективные экспертные оценки параметров рынка характеризуют общее мнение большинства опрошенных экспертов, основанное на личной практике каждого из них. Поэтому предложенные в таблицах интервалы значений этих параметров следует рассматривать как диапазоны наиболее вероятных значений в типовых или наиболее распространенных случаях. При этом, однако, в каждой конкретной ситуации могут быть свои особенности, которые следует учитывать при выборе конкретных значений соответствующего параметра или коэффициента. Поэтому, если ситуация стандартная, и, по мнению оценщика, не содержит признаков, отличающих ее от типового для данного сегмента состояния рынка, то в качестве требуемой характеристики (уровня недозагрузки, наличия отопления, ожидаемого темпа роста и т. д.) рекомендуется использовать средние значения, приведенные в соответствующих таблицах. При этом следует учитывать, что уровень неопределенности этих величин задается доверительными интервалами, также приведенными в таблицах.
  2. Как отмечалось выше, если неформальный анализ рыночной ситуации показывает, что ситуация отличается от типовой, значение этого параметра может быть смещено в сторону увеличения/уменьшения в пределах приведенных толерантных (расширенных) интервалов с учетом характера и значимости факторов, влияющих на требуемую характеристику. Например, при определении значения скидки на торг (уторгование), если объектом оценки и соответственно его аналогом являются высококлассные специализированные складские помещения в сельской местности, крайне редко торгующиеся в этом районе, то скидка на торг может быть увеличена до максимального значения. С другой стороны, при оценке высоколиквидных складских помещений в развитой промзоне города с хорошей транспортной доступностью, скидка на торг к цене аналога, расположенного на удалении от основных транспортных магистралей, может быть снижена до минимальных значений.

Особенную значимость приобретают расширенные интервалы в связи со сложной экономико-политической ситуацией в стране, которая оказывает непосредственное влияние на рынок недвижимости в целом и на цены предложений продаже и к аренде, в частности. Например, процент недозагрузки для универсального производственно-складского объекта может быть увеличен до максимального в связи с кризисными явлениями и, соответственно, со сложностью найти арендатора по той арендной ставке, которая удовлетворит обе стороны.

Такие же рекомендации относятся и к корректирующим коэффициентам, заданным средними значениями и интервалами. В случае стандартных ситуаций могут быть рекомендованы средние значения. В случае ситуации, характеризующейся выраженными особенностями, поправочные коэффициенты могут быть скорректированы в пределах приведенных в таблицах диапазонов. Например, в стандартной ситуации соотношение цен производственно-складских объектов в удовлетворительном состоянии к объектам в хорошем состоянии может быть принято равным среднему значению – 0,80. В случае же использования в качестве аналога объекта в хорошем состоянии, граничащем с удовлетворительным, этот коэффициент может быть увеличен до 0,87.

  1. Поскольку, как показал анализ анкет, оценщики иногда используют корректировки, выходящие за границы 30%, верхняя граница в отдельных случаях превышает эту величину. Однако использование корректировок, превышающих 30%, не рекомендуется. В противном случае объект, данные к цене продажи (предложения к продаже) которого требуют более значимой корректировки, не рекомендуется рассматривать в качестве объекта – аналога. Исключение могут составить отдельные ситуации, когда оценивается объект, характеризующийся крайне низким спросом, когда данных по объектам – аналогам собрать не представляется возможным. В этом случае рекомендуется приводить подробное обоснование используемого коэффициента. Кроме того, результаты оценки, полученные с использованием корректирующих коэффициентов, превышающих 30-процентный порог, могут использоваться как индикативные. В этом случае они могут предостеречь оценщика от ошибок, которые возможны в случае некорректного использования метода парных продаж.
  2. Следует обратить внимание, что если стоимость одного объекта (А) меньше стоимости другого объекта (В) на N%, то это не означает, что второй объект (В) больше первого (А) на те же N%. Обратное приведение в этом случае не вызывает затруднений (см. раздел 4). Однако следует помнить, что, если при прямом приведении поправка меньше 30%, то при обратном это условие может нарушиться, и тогда возникают проблемы, рассмотренные в предыдущем пункте.
  3. В данном издании Справочника составители предприняли попытку выявить зависимости между ценами предложений/арендными ставками и несколькими параметрами: численностью населения и средним уровнем заработной платы. На основании этих зависимостей были построены матрицы коэффициентов, которые можно применять при корректировке цен/арендных ставок аналогов на местоположение. Однако мы не рекомендуем использовать приведенные аналитические данные для определения стоимости объектов недвижимости при существенном различии численности (средней заработной платы) в населенных пунктах расположения объектов.
  4. Все экономические и прогнозные характеристики могут быть использованы только в случае, если источником доходов, которые генерирует недвижимость, является сдача объекта в аренду и/или продажа его целиком или по частям. В случае, если недвижимость предназначена для ведения конкретного бизнеса (например, автозаправочные станции и т.п.), и источником дохода от эксплуатации недвижимости является доход от операционной деятельности этого бизнеса, то приведенные в справочнике характеристики использовать не рекомендуется.
  5. Наличие информации об особенностях рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, позволяет повысить качество оценки за счет «привязки» характеристик, заданных диапазонами значений, к конкретной ситуации, связанной с объектом оценки и со средой, в которой совершается сделка. Например, в конкретном регионе может возникнуть ситуация, когда появляются локальные диспропорции между построенными объектами недвижимости и потребностями в аренде. Например, в случае одновременного завершения строительства большого количества объектов, временно закрываются потребности рынка, и арендодатели снижают свои требования, отвечая новым условиям рынка. Однако продавать свои объекты по сниженным ценам владельцы недвижимости не хотят, ожидая возвращения нормальной рыночной ситуации. Поэтому значительное снижение арендных ставок не означает, что упала рыночная стоимость этого объекта. В этом случае снижение арендной ставки сопровождается снижением текущей отдачи от эксплуатации недвижимости, но не снижением ее рыночной стоимости. С учетом этих обстоятельств в этом случае рекомендуется использовать более низкие значения текущей доходности, оставаясь при этом в пределах, заданных в справочнике. Во всех случаях необходим анализ конкретной ситуации на рынке, условий предполагаемой продажи и т. п. Это является залогом адекватной оценки.

 

4.   Что дает оценщику коллективная экспертная оценка? Основные результаты проекта

  1. Собраны мнения около 230 специалистов, постоянно и в течение многих лет занимающихся анализом рынков недвижимости, исследованием ценообразующих факторов по различным типам производственно-складской недвижимости и в различных регионах, в наибольшей степени отражают состояние текущего рынка, его тенденции, понять, чем дышит рынок сегодня, и что ждут его участники в будущем. Это само по себе интересно как аналитикам рынка, так и специалистам, занимающимся практическими приложениями теории рынка и, прежде всего, оценкой объектов недвижимости.
  2. Информация, содержащаяся в анкетах, заполненных оценщиками разных городов, позволяет увидеть, как рынок в различных регионах оценивает влияние факторов стоимости и как он прогнозирует процессы ценообразования в обозримом будущем. Сопоставление усредненных по всем городам характеристик и таких же характеристик по отдельным регионам позволяет выделить инвариантные характеристики рынка, т. е. характеристики, независящие от принадлежности недвижимости к конкретному городу. Особенно важной является информация о том, насколько различаются взгляды оценщиков, отражающие мнение рынка, в различных регионах и в различное время.
  3. Анализ и обработка полученных анкет позволяет установить диапазоны (интервалы) параметров, которые необходимы оценщику в процессе работы по оценке конкретных объектов. Конечно, они не могут полностью заменить статистического анализа цен продаж, имеющих место на рынке. Полученные экспертным путем характеристики не следует рассматривать как безусловную альтернативу такому анализу. Однако, в тех случаях, когда отсутствуют иные более надежные способы расчета таких характеристик, коллективные экспертные оценки представляют собой разумные ориентиры для введения соответствующих поправочных коэффициентов, позволяющих перевести цены аналогов в подобные им цены объекта оценки.
  4. Поскольку коллективные экспертные оценки обобщают мнения большого количества оценщиков, они практически исключают субъективную составляющую, присущую мнению каждого оценщика. Поэтому их использование с одной стороны защищает пользователей отчета от преднамеренного манипулирования оценщиком результатом оценки, с другой стороны защищает оценщика от претензий контролирующих организаций в отсутствии обоснований, используемых в расчетах параметров.
  5. Точность поправочных коэффициентов, полученных на основе экспертного опроса, может быть существенно повышена, если воспользоваться идеями байесовского подхода. В этом случае полученные интервалы следует рассматривать в качестве основы для построения априорного распределения неизвестных коэффициентов, а информация непосредственно из статистики рынка в соответствии с байесовским методом используется для определения соответствующего апостериорного распределения. Такая оценка, использующая одновременно априорные сведения, содержащиеся в коллективных экспертных оценках и данные статистического анализа рынка, имеет меньшую неопределенность и поэтому обеспечивает более высокую точность. Это, однако, требует разработки специальной методики.
  6. Экспертный опрос, в котором принимает участие такое большое количество специалистов и знатоков рынка недвижимости, представляющих различные регионы страны, позволяет не только получить некоторые средние характеристики в разрезе всех основных сегментов рынка недвижимости, но и увидеть скрытые тенденции, характерные для рынка недвижимости.
  7. Прежде всего, отметим, что вновь рассчитанные характеристики по многим позициям незначимо отличаются от соответствующих характеристик, приведенных в предыдущих изданиях, что свидетельствует об устойчивости статистических оценок, основанных на достаточно большой статистике, и относительной стабильности ценностей и предпочтений участников рынка в период его спокойного (без кризисов) развития. Вместе с тем, наблюдаются вполне объяснимые изменения характеристик рынка, которые отражают объективно присутствующие процессы в соответствующих сегментах рынка.

 

5.   Проблема неопределенности исходной информации

Приведенные в справочнике характеристики представлены в виде интервалов, что в первую очередь отражает то, что на эти характеристики влияют различные неконтролируемые факторы, которые размывают соотношения между этими характеристиками. Таким образом, создание коллективных экспертных оценок это только первый шаг. Необходимо сделать второй шаг – создание правил и формализованных процедур выбора конкретных значений параметров внутри приведенных интервалов.

Суть обсуждаемой проблемы состоит в следующем. В результате опроса большой группы экспертов – профессиональных оценщиков установлено, что значение исследуемого параметра (характеристики), по мнению подавляющего большинства участников опроса, лежит в некотором интервале. Этот интервал приведен в справочнике в виде границ, то есть двух чисел, характеризующих наименьшее и наибольшее значения параметра. (Другие способы описания неопределенности исследуемых параметров, приведенные в справочнике, в том числе описание с помощью статистических распределений, здесь не обсуждаются.) Перед оценщиком стоит задача определения конкретного (точечного) значения рыночной стоимости, поэтому он должен выбрать из этого интервала одно значение, которое и будет использоваться им в последующих расчетах. Трудно сформулировать полностью формализованные процедуры выбора значений внутри заданного интервала. Однако можно сформулировать некоторые общие рекомендации:

Если ситуация стандартная и, по мнению оценщика, не содержит признаки, отличающие ее от типового для конкретного сегмента рынка, то в качестве требуемой характеристики рекомендуется использовать средние значения.

Если ситуация отличается от типовой, значение корректирующего параметра может быть смещено к минимальной или максимальной границе в зависимости от имеющейся информации об объекте оценки. Более подробно процедура учета дополнительной информации при выборе точечного значения корректирующего коэффициента внутри интервала изложена непосредственно в разделе 4 и перед табличными значениями коэффициентов.

В заключении еще раз хотелось бы напомнить читателям, что данный справочник не следует рассматривать, как альтернативу собственным исследованиям оценщиком рыночных данных. В тех случаях, когда возможно получить всю необходимую информацию непосредственно из рынка, к которому может быть отнесен объект оценки, оценщик должен использовать все эти возможности. В этих случаях информацию, содержащуюся в этом справочнике, следует использовать, как индикативную, для подтверждения результатов исследований, выполненных самим оценщиком.

 

6.   Литература

  1. Результаты опроса риэлтерских организаций о состоянии рынка нежилых помещений в 2004 году. Экспертно-аналитический отдел ГУ ГУИОН. Ресурс Интернет: http://www.realtymarket.org/stati-kolleg/Rezultati-oprosa-rielterskix-organizacii-o-sostoyanii-rinka-nejilix-pomeshenii-v-2004-godu.html
  2. Марчук А.А. Использование экспертного мнения при определении размера скидки на торг, Профессиональный научно-практический журнал «Вопросы оценки» — 2007 г., № 1
  3. Вольнова В. А., Храпель Е. И., Балакина Е. П., Определение рыночной величины арендной ставки помещений объекта оценки методом поправочных коэффициентов. Журнал: «Имущественные отношения» №4 (55), 2006
  4. Лейфер Л. А., Гришина М. Коллективные экспертные оценки характеристик рынка недвижимости, Регистр оценщиков, №3, 2010
  5. Лейфер Л. А. Коллективные экспертные оценки параметров рынка недвижимости (Предварительные итоги второго этапа проекта), Регистр оценщиков, №3, 2011
  6. Лейфер Л. А. Методы использования релевантной информации в индивидуальной и массовой оценке (проблема малой выборки и неоднородности статистических данных). Сборник материалов международного конгресса оценщиков СНГ «Массовая и индивидуальная оценка объектов недвижимости в целях изъятия для государственных и муниципальных нужд, формирования кадастра и приватизации», Уфа, 35-26 мая 2010 г.
  7. Анисимова И. Н., Баринов Н. П., Грибовский С. В., Учет разнотипных ценообразующих факторов в многомерных регрессионных моделях оценки недвижимости. «Вопросы оценки — №2, 2004.»
  8. Кривозубов С. П. Сравнительный подход. Сборник материалов международного конгресса оценщиков СНГ «Массовая и индивидуальная оценка объектов недвижимости в целях изъятия для государственных и муниципальных нужд, формирования кадастра и приватизации», Уфа, 26 мая, 2010г.
  9. Яскевич Е.Е., Особенности применения сравнительного подхода к оценке недвижимости: корректировка на масштаб, http://www.labrate.ru/.
  10. Лейфер Л.А., Кашникова З.А., Кузьмин А.В. Мультипликаторы для оценки земельных участков // Материалы конгресса «10 лет оценочной деятельности в России». М.: 2003.
  11. Справочник по оценке бизнеса «Среднеотраслевые характеристики финансовой деятельности предприятий». Нижний Новгород, 2006
  12. Справочник Промышленность России: сравнительный анализ прибыльности, выпуск 2004 года. Интерфакс-АКИ , http://www.labrate.ru/
  13. Справочник Экономика России: сравнительный анализ прибыльности, выпуск 2005 года. Интерфакс-АКИ, http://www.labrate.ru/.
  14. Вощинин А.П. Интервальный анализ данных: развитие и перспективы // Заводская лаборатория. 2002. Т.68, №1. С.118-126. Ресурс Интернет: aup.ru/books/m162/4_lit.htm
  15. Орлов А.И. Теория принятия решений. Учебное пособие. — М.: Издательство «Март», 2004. http://www.aup.ru/books/m157/2_3.htm
  16. Орлов А. И. Устойчивость в социально-экономических моделях. — М.: Наука, 1979. — 296 с.]
  17. Современный этап развития теории экспертных оценок. Глава отчета по результатам научного семинара «Математические методы анализа экспертных оценок» Ресурс Интернет: http://www.5ballov.ru/referats/preview/24162/1
  18. М. Дж. Кендалл, А. Стьюарт Статистические выводы и связи. Главная редакция физико-математической литературы изд-ва «Наука», 1973
  19. Топунов А.А. (5 курс, каф. ЭиМН), Озеров Е.С., д.т.н., проф. Разработка оптимальной стратегии загрузки торговых, офисных помещений. Ресурс Интернет: spbgpu-dreem.ru › download/files/tezisy/
  20. Мисовец В., Обоснование и расчет поправки на площадь объекта оценки при оценке недвижимости. (04.09.2002), http://www.labrate.ru/
  21. Развитие и перспективы рынка торговой недвижимости в России – аналитика. 2009. Ресурс Интернет: http://www.c-nn.ru/news/3/
  22. Ресурс Интернет: http://fininfo-ural.ru/index/0-18
  23. Табакова С. А. Определение прибыли девелопера при реализации инвестиционных проектов. 2004. Ресурс Интернет: http://old.rcb.ru/archive/articles.asp?id=1808
  24. Серебрянникова А. А. Профессиональная оценка недвижимости — как это делается Ресурс Интернет: http://www.dailystroy.ru/experts/125.html
  25. Мониторинг №1 прибыли предпринимателя и внешнего износа для объектов недвижимости на территории РФ Ресурс Интернет: http://www.cpcpa.ru/Publications/016/
  26. Мониторинг №2 прибыли предпринимателя и внешнего износа для объектов недвижимости на территории РФ: Ресурс Интернет: http://www.cpcpa.ru/Publications/017
  27. Мониторинг №3 прибыли предпринимателя и внешнего износа для объектов недвижимости на территории РФ (весна 2007 г.) Ресурс Интернет:
  28. Аналитический бюллетень рынка недвижимости России, Ernst & Young 2009. Ресурс Интернет: http://www.cpcpa.ru/Publications/020/.
  29. Национальный стандарт Российской Федерации. Статистические методы. Статистическое представление данных. Определение статистических толерантных интервалов. Дата введения 2005-09-01. ИСО 16269-6:2003 «Статистическое представление данных. Часть 6: Определение статистических толерантных интервалов» (ISO 16269-6:2003 «Statistical interpretation of data-Part 6: Determination of statistical tolerance intervals»).
  30. Лейфер Л. А. Обобщенный метод Инвуда.// «Вопросы оценки», №1 2007
  31. Лейфер Л. А. Доходный подход при оценке недвижимости. Типизация моделей прогнозируемых денежных потоков.// «Вопросы оценки» №3 2007.
  32. Лейфер Л. А. Шегурова Д. А. Справочник оценщика недвижимости. Характеристики рынка, прогнозы, поправочные коэффициенты. Под редакцией Лейфера Л. А. Нижний Новгород, 2011, 204 с.
  33. Лейфер Л. А., Шегурова Д. А. «Справочник оценщика недвижимости. Характеристики рынка. Прогнозы. Поправочные коэффициенты.», г. Н. Новгород, 2012, 272 с.
  34. Справочник оценщика недвижимости «Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода», Авторы: Лейфер Л.А., Стерлин А.М. Нижний Новгород 2014, 258 с.
  35. Справочник «Справочник оценщика недвижимости. Том 2. Текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода», Авторы: Лейфер Л.А., Стерлин А.М., Нижний Новгород, 2014, 192 с.
  36. Справочник «Справочник оценщика недвижимости. Том 3. Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков», Автор: Лейфер Л.А., г. Н. Новгород, 2014, 260 с.
  37. Лейфер Л. А. Использование «справочника оценщика недвижимости» в оценке. Регистр оценщиков № 5, 2012.
  38. Лейфер Л. А. Информационное обеспечение работ по оценке недвижимости. Коллективные экспертные оценки характеристик рынка недвижимости. Труды Конференции. г. Уфа, 2011
  39. Лейфер Л. А. Возможности привлечения дополнительной информации для повышения точности оценок. Место коллективных экспертных оценок в системе информационного обеспечения оценочной деятельности. Обоснование возможности их применения в оценочной деятельности. Материалы IV Поволжской научно-практической конференции оценщиков «Статистические методы массовой и индивидуальной оценки. Проблемы точности и неопределенности, апрель, 2011.
  40. Лейфер Л. А. Определение валового рентного мультипликатора и коэффициента капитализации на основе «исторических» данных (Метод экстракции), Регистр оценщика №2, 2010.
  41. Федеральный стандарт оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО №1). Приказ Минэкономразвития России N297 от 20.05.15.
  42. Федеральный стандарт оценки №2 «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО №2). Приказ Минэкономразвития России N298 от 20.05.15.
  43. Федеральный стандарт оценки №3 «Требования к отчету об оценке» (ФСО №3). Приказ Минэкономразвития России N299 от 20.05.15.
  44. Федеральный стандарт оценки №7 «Оценка недвижимости» (ФСО №7). Приказ Минэкономразвития России N611 от 25.09.2014г.