8-920-056-23-36
inform@pcfko.ru
г.Нижний Новгород,
ул. Бетанкура, д. 2, пом. 21

Скачать текст статьи

 

Резолюция
IX Поволжской научно-практической конференции

«Математические методы и модели в оценке. Доходность инвестиций в недвижимость, прибыль предпринимателя,  ставка дисконтирования и капитализации»,

г.Нижний Новгород, 9-11 июня 2016 года

На IX Поволжской научно-практической  конференции обсуждались наиболее актуальные для практикующих оценщиков проблемы, связанные с разработкой и продвижением математических методов и новых технологий оценки, которые могут быть успешно применены практикующими оценщиками.

В работе конференции приняли участие 74 специалиста, занимающихся оценкой собственности в 25 городах и субъектах Российской Федерации, представители следующих Саморегулируемых организаций оценщиков:

1.Саморегулируемая Организация «Российское общество оценщиков» (СРО «РОО»)

2.Некоммерческое партнерство «Саморегулируемая межрегиональная ассоциация специалистов-оценщиков» (НП «СМАОс»)

3.НП Саморегулируемая организация оценщиков «Сообщество профессионалов оценки»   ( НП СРОО «СПО»)

4.Некоммерческое партнерство оценщиков «Экспертный совет» (НП «ЭС»)

5.Некоммерческое партнерство «Саморегулируемая Организация Ассоциации Российских Магистров Оценки» (НП «СРО АРМО»)

  1. Некоммерческое партнерство «Межрегиональный Союз Оценщиков» (НП «МСО»)

7.НП «Саморегулируемая организация «Национальная коллегия специалистов оценщиков» (НП СО «НКСО»)

  1. Саморегулируемая организация оценщиков «НП СРО СВОД».

Также в конференции приняли участие представители заказчиков, преподаватели вузов, директора оценочных компаний, научные консультанты и другие специалисты.

С докладами выступили: д. э. н.,проф. Грибовский С. В., к.т.н. Баринов Н. П., д.э.н. Козырь Ю. В., к.т.н. Лейфер Л. А., к.т.н. Слуцкий А. А., к.т.н. Фоменко А.Н., к.э.н. Карцев П.В., Крайникова Т. В., Репин М. А., Топал Е. Г.

В соответствии со сложившейся традицией на конференции были представлены два мастер-класса ведущих специалистов в области оценки: д. э. н. Козыря Ю. В., к. т. н. Баринова Н. П.

В связи с глобальными изменениями в оценке, которые неизбежно последуют в связи с новыми изменениями в законодательстве в области оценки, в программу конференции был включен круглый стол, посвященный общим вопросам, касающимся перспектив работы оценщиков. На круглом столе выступили: Грибовский С. В., Крайнюченко В. Г., Лейфер Л. А., Слуцкий А. А., Топал Е. Г., Фоменко А.Н.

Заслушав и обсудив доклады специалистов в области оценки, участники конференции считают, что используемые в практике оценки  методики и информационное обеспечение имеют серьезные недостатки, следствием чего является низкое качество отчетов, большие расхождения в результатах оценки одних и тех же объектов и недоверие к оценкам, выполненным независимыми оценщиками.

Участники конференции отмечают высокий научный уровень и практическую направленность всех докладов, представленных на конференции,  и рекомендуют Оценщикам и экспертам:

  1. В качестве прибыли предпринимателя — девелопера в затратном подходе
    следует рассматривать доход на весь инвестированный капитал. При этом
    следует различать прибыль предпринимателя и предпринимательский
    стимул, что должно учитываться в расчетах. Известные недостатки затратного подхода могут быть в какой-то степени устранены при использовании аналитического метода  расчета прогнозируемой прибыли предпринимателя,основанного  на расчете вмененных издержек за используемый при выполнении строительства  капитал..
  2. При реализации затратного подхода следует учитывать, что прибыль предпринимателя, несмотря на свою «доходную природу», является прежде всего, корректировочной величиной: она осуществляет трансформацию затрат на создание объекта в его рыночную стоимость. В общем случае, эта рыночная стоимость может быть как выше, так и ниже затрат на создание единого объекта недвижимости – она, в первую очередь, определяется балансом спроса и предложения в соответствующем сегменте рынка.
  3. При расчете ставки капитализации рекомендуется основываться в первую очередь на рыночных данных, в том числе данных аналитических исследований и/или метода рыночной экстракции. При этом следует учитывать зависимость ставки капитализации от типа (класса) коммерческой недвижимости, от социально- экономических характеристик региона и от численности населения в населенном пункте, где объект находится.
  4. При определении рыночной стоимости объектов недвижимости, рекомендуется в первую очередь основываться на рыночных данных. При этом наилучшей практикой является использование данных непосредственно по тому сегменту рынка, включая его территориальную привязанность, к которому относится объект оценки. В случае недостатка рыночной информации рекомендуется использовать коллективные экспертные оценки для корректирующих коэффициентов и средних характеристик и индикаторов рынка, приведенные в Справочнике оценщика недвижимости — 2016 (Нижний Новгород.  2016). Использование единого набора численных значений  параметров при проведении расчетов будет способствовать воспроизводимости и единообразию результатов оценки, выполненных независимыми оценщиками.
  5. При использовании техник остатка (метода остатка, метода выделения, метода предполагаемого использования и некоторых других) следует учитывать их крайне высокую неустойчивость по отношению к исходным данным. Следует с осторожностью применять данные методы к оценке свободных земельных участков, а при наличии достоверной рыночной информации по объектам-аналогам с высокой степенью сопоставимости с объектом оценки для применения методов сравнительного подхода, использование вышеуказанных методов для оценки свободных земельных участков является избыточным.

Участники конференции отмечают чрезвычайную полезность  мастер-классов ведущих специалистов  и выражают надежду, что  традиция включения в программу конференции мастер-классов ведущих специалистов сохранится и в дальнейшем. В связи с темами мастер-классов участники конференции обращают внимание на целесообразность использования во многих  оценочных ситуациях   моделей множественной регрессии с нелинейными связями. На основании обсуждения  на круглом столе перспектив оценочной деятельности в свете внедрения нового законодательства в области оценки  участники конференции рекомендуют Саморегулируемым организациям:

  1. Активнее участвовать в нормативной и законотворческой деятельности по плану Дорожной карты по «Совершенствованию оценочной деятельности» и планам рабочих групп Совете по оценочной деятельности при МЭРТ России.
  2. Разработать единую систему повышения квалификации оценщиков, основанную на следующих положениях:
  • Для оценщиков, имеющих опыт практической работы в области оценки более 3-х лет, предусмотреть следующую форму экзаменов: тестирование плюс защита проектов  по соответствующим направлениям
  • Для оценщиков, имеющих опыт практической работы в области оценки более 5-ти лет, и не имеющих дисциплинарных взысканий, предусмотреть прохождения аттестации через защиту проекта (отчета об оценке) по соответствующему направлению без сдачи ЕКЭ.
  • Для вновь вступающих в члены СРО оценщиков — допуск к экзаменам после прохождения стажировки не менее 3-х лет;
  • Для оценщиков, занимающихся разработкой теории и методологии процессов оценки, и имеющих стаж практической работы в оценке не менее 5 лет, разрешить сдачу экзамена через представление и защиту своих публикаций.
  • В программы переподготовки оценщиков включить анализ различных методик, прошедших апробацию в последние годы.
  1. Учитывая важность формирования доказательственной базы при формировании заключений судебных экспертов о стоимости объектов недвижимости, считать важной задачей СРО создание комплексных справочных пособий, включающих полный пакет данных, обеспечивающих достоверность и единообразие подходов при исследованиях, выполняемых судебными экспертами.

Организатору конференции — Нижегородскому отделению СРО РОО совместно с СРО РОО, НП СМАОс  и другими заинтересованными саморегулируемыми организациями оценщиков:

  1. Направить настоящую резолюцию в СРО, члены которых участвовали в конференции.
  2. Продолжить проведение конференций с подобной тематикой в дальнейшем.

Нет комментариев

Вы можете оставить первый комментарий

Комментировать

Please enter your name. Please enter an valid email address. Пожалуйста, введите сообщение