inform@pcfko.ru
г.Нижний Новгород,
ул. Бетанкура, д. 3, пом. 9

Скачать текст статьи

IX Поволжская научно-практическая конференция «Математические методы и модели в оценке. Доходность инвестиций в недвижимость, прибыль предпринимателя,  ставка дисконтирования и капитализации»  проходила 9-11 июня 2016 года в бизнес — центре «Волга»(Балахнинский район Нижегородской области)

 

В соответствии с установившейся, традицией, на IX Поволжской научно-практической  конференции обсуждались наиболее актуальные для практикующих оценщиков проблемы, связанные  с разработкой и продвижением математических методов и новых технологий оценки, которые могут быть успешно применены практикующими оценщиками.

Опыт работы оценщиков с учетом  новых федеральных стандартов высветил две взаимосвязанные проблемы, с которыми сталкиваются практикующие оценщики: определение ставки дисконтирования и капитализации при реализации  доходного подхода  и определение прибыли предпринимателя при реализации затратного подхода.

Изложению конкретных методик, анализу и сопоставлению различных способов определения этих характеристик был посвящен первый блок докладов.

В рамках этого блока были рассмотрены способы  определения этих  характеристик на основании информации, которой располагает оценщики,  и соотношения между ними.  На конференции были представлены мнения Петербургской, Московской и других научных школ.

Большой интерес у участников конференции вызвал доклад проф. Грибовского С. В.  «Способы оценки прибыли предпринимателя в рамках затратного подхода к оценке стоимости недвижимости». В докладе дан критический анализ публикаций  отечественных специалистов и  наиболее значимых западных публикаций, в том числе Международных стандартов оценки.  Приведены  расчетные формулы и алгоритмы, реализующие  методы оценки прибыли предпринимателя, указанные в ФСО №7.  Значительное внимание уделено анализу влияния продолжительности строительства на величину прибыли предпринимателя.  Доклад вызвал активную дискуссию, в процессе которой было отмечено, что проблемы определения прибыли предпринимателя во многом связаны с противоречивостью модели затратного подхода, согласно которой затраты осуществляются одномоментно, а величина прибыли предпринимателя рассчитывается исходя из временной структуры затрат и доходов, которая более соответствует реальным процессам в строительстве объектов недвижимости.

Тема определения прибыли предпринимателя для оценки объектов незавершенного строительства рассмотрена в докладе д.э.н. Козыря Ю. В. «Оценка объектов незавершенного строительства с использованием информации о предпринимательской прибыли».  В докладе представлены несколько расчетных схем. В каждой из приведенных схем величина прибыли предпринимателя определяется как решение обратной задачи определения рыночной стоимости незавершенного строительства в рамках моделей дисконтирования инвестиционных затрат.  В докладе приведено много примеров, иллюстрирующих решения в случае использования различных схем расчетов. Как и по предыдущему докладу в процессе дискуссии было отмечено, что распределение затрат во времени, которое обычно имеет место в процессе строительства, следует учитывать при определении величины прибыли предпринимателя. Однако игнорирование этого факта при реализации затратного подхода существенно ограничивает его возможности.

Основное содержание доклада к.т.н. Фоменко А. Н. достаточно ясно отражено в названии его доклада «Приближенные методы расчета прибыли предпринимателя для разных объектов недвижимости». В докладе приведены  расчетные формулы для определения прибыли предпринимателя на основе сопоставления данных о рыночной стоимости и расчетных затрат на строительство (по данным Ко-Инвест) и представлены расчетные значения прибыли предпринимателя для ряда субъектов Российской Федерации.  Интересный момент в приведенных материалах: величина прибыли предпринимателя, относящаяся к центру города, значительно выше, чем к его окраинам. Этот, казалось бы странный факт, может быть объяснен только наличием коррупционной составляющей, которая должна быть включена в состав прибыли, которую рассчитывает получить девелопер. Следует отметить приведенные в докладе данные, касающиеся соотношений значений прибыли предпринимателя для коммерческой недвижимости и жилья. Использование этих данных позволит оценщикам, основываясь на материалах исследования рынка жилья, определять прибыль предпринимателя при расчете стоимости коммерческой недвижимости.  В докладе обсуждается получившая широкое распространение формула Озерова Е. С. Представляется спорным утверждение автора, что при использовании формулы в качестве периодов целесообразно использовать кварталы (взамен года).

Следующие доклады этого блока посвящены анализу доходности, ставки капитализации и ставки дисконтирования и соотношениям между ними.

Значительную часть доклада  к. э. н. Слуцкого А. А. «Определение ставки капитализации методом аналитико-статистической экстракции  на примере помещений формата street retail  в Москве и Московской области» составляет анализ фактических данных по ставкам капитализации объектов коммерческой недвижимости. Анализ включает исследование влияния сегментов рынка, класса недвижимости, размеров рынка и других факторов на величину ставки капитализации. Большую часть доклада представляет анализ метода рыночной экстракции и обсуждение предложенного автором метода аналитико-статистической экстракции. Далее приведены результаты применения предложенного метода в ряде субъектов РФ, а также в городах Московской области. Следует особо отметить исследования зависимости ставки капитализации от численности населения в городах. Доклад вызвал оживленное обсуждение. Среди прочих вопросов было обращено внимание на формулу, представляющую свертку базовой формулы дисконтирования денежных потоков.  В процессе обсуждения было отмечено, что принимать независимо допущение о величинах ежегодных темпов роста рыночной стоимости объекта и стоимости генерируемого им дохода следует с особой осторожностью, поскольку значение рыночной стоимости в каждый период  времени зависит от величины ЧОД, и эта зависимость порождает соответствующее соотношение между упомянутыми темпами роста.

Несколько отличающийся от традиционного представлен взгляд на метод экстракции в  докладе  к. т. н. Лейфера Л. А. «Модификации метода экстракции. От валового рентного мультипликатора к коэффициенту капитализации». В докладе рассмотрены различные способы определения текущей доходности на основе анализа рыночных данных о ценах объектов-аналогов и арендных ставках. Показано, как меняются способы расчета в зависимости от информации, которой располагает оценщик на дату оценки.  Основное внимание уделено анализу ситуаций, когда отсутствует информация о ценах объектов и арендных ставках этих же объектов. Как действовать в ситуации, когда имеющиеся данные по ценам и арендным ставкам относятся к различным объектам.

В докладе к. т. н. Баринова Н. П. рассмотрена возможная схема определения ставки дисконтирования при оценке рыночной арендной платы для проекта застройки земельного участка на основе сопоставления доходностей, определенных для инвестора-арендатора и собственника-арендодателя участка. Доклад в основном сводится к обсуждению некоторой идеи, предложенной автором и заключающейся в возможности двухстороннего взгляда на процесс оценки: со стороны инвестора-арендатора и со стороны собственника – арендодателя. Такой подход позволяет расширить объем привлекаемой для оценки информации и тем самым сохраняет потенциал повышения точности результата оценки. Однако, как справедливо отмечает сам автор, «красивая», в целом, идея разбивается о реалии жизни. Невозможность достижения разумных результатов может быть обусловлена высокой чувствительностью техники остатка в ДДП-методе. Поэтому условия корректного применения подобных расчетных процедур еще предстоит определить. Участники конференции выразили надежду, что на следующей конференции (2017 г.) будет возможность услышать окончательные результаты.

Интерес среди участников конференции вызвал  доклад к. э. н. Карцева П. В. «Взаимосвязь ставки дисконтирования и капитализации».  В докладе рассмотрены методы оценки недвижимости, отнесенные в соответствии со стандартом ФСО №7 к расчетным моделям. По существу такие модели представляют свертку основной формулы дисконтирования денежного потока при различных допущениях относительно того, каким прогнозируется поток на последующие годы. В докладе предложена модель, учитывающая наряду с допущениями относительно темпов роста доходов и потери стоимости тот факт, что часть стоимости, отнесенная к земельному участку, не снижается в процессе эксплуатации. Дискуссию вызвал вопрос, можно ли расчет по такой формуле отнести к методу прямой капитализации, поскольку по формальному признаку при соответствующем переобозначении, расчетная формула может быть представлена в виде формулы прямой капитализации.

Второй блок докладов был посвящен анализу методического и информационного обеспечения  оценки.

Доклад  Репина М. А. «Прикладной анализ факторного ценообразования. Проект методических рекомендаций «Анализ и исследование рынка недвижимости» также касался вопросов информационного обеспечения оценщика. Докладчик проинформировал о состоянии работ, выполняемых Рабочей  группой Комитета по оценочной деятельности АРБ по разработке Методических рекомендаций  по анализу и исследованию рынка недвижимости. В докладе представлена структура указанных методических рекомендаций. Основное внимание уделено вопросам типизации и классификации недвижимости. Изложен предлагаемый автором доклада единый подход к построению шкал факторов.

Анализ опыта применения Справочника оценщика недвижимости, получившего широкое распространение среди практикующих оценщиков, был представлен в докладе Лейфера Л. А. и Крайниковой Т. В. «Анализ опыта применения справочников оценщика и новая стратегия их развития».  Основное внимание в докладе было уделено обсуждению места справочника в системе информационного обеспечения работ по оценке.  Докладчики подробно рассказали об особенностях материалов, изложенных в справочнике, отметили, что важной особенностью справочника является его направленность на обеспечение требований федеральных стандартов и, прежде всего, требований к достоверности и надежности информации. Указано, что, разрабатывая  справочник, авторы стремились  обеспечить его комплексность, чтобы он включил всю справочную информацию, необходимую оценщику. Был проведен анализ и сопоставление значений коэффициента капитализации, предложенных оценщиками и представителями банковских структур. Доклад вызвал обсуждение среди участников. Были высказаны ряд важных замечаний и рекомендаций, которые авторы обещали учесть при разработке новых изданий.

Большой интерес у слушателей вызвал доклад к. т. н. Фоменко А. Н. «Ликвидационная стоимость. Особенности и методы расчета». Ликвидационная стоимость в докладе рассматривается с позиций продавца (принцип безубыточности) и с позиций покупателя (эластичность спроса по цене). Проанализировано поведение покупателей в зависимости от уровня эластичности спроса. Подробно изложены предложенные автором модели спекулятивной покупки высоколиквидных активов. В докладе приведены расчетные формулы, которые могут быть использованы в практической работе по оценке ликвидационной стоимости.

Завершающим  докладом этого блока был доклад к. т. н. Лейфера Л. А. «Популярные  методики, которые приводят к неадекватным результатам. Техника остатка». Неожиданным для участников конференции было утверждение  автора доклада о  том, что ряд широко используемых оценщиками  методов  являются некорректными в силу чрезвычайно высокой чувствительности результатов оценки к неопределенности исходных данных. Даже самые популярные среди оценщиков  методики, использование которых, казалось бы, не может вызвать никаких сомнений, причем методики, рекомендованные официальными органами, могут приводить к разбросу результатов оценки в десятки раз.  На простых примерах, заимствованных из реальных отчетов, докладчик  показал, что при изменении задаваемой величины износа объекта недвижимости на 2-3%, или изменении прибыли предпринимателя на 3% величина рыночной стоимости, рассчитанная методом выделения,  изменяется в 50 раз.  Такие же проблемы возникают при применении техники остатка.

В соответствии со сложившимися традициями на конференции были представлены два мастер-класса ведущих специалистов в области оценки:

Д. э. н. Козырь Ю. В.  «Ставка дисконтирования: природа, концептуальные подходы к оценке, принципы согласованности, особенности процедур дисконтирования, структура процентных ставок, численные методы оценки»;

К. т. н. Баринов Н. П. «Как практикующему оценщику  строить  нелинейные модели, отражающие зависимость   стоимости от ценообразующих параметров».

Темы данных мастер-классов говорят сами за себя. Остается только добавить, что все участники конференции отмечали чрезвычайную полезность  мастер-классов и выражали надежду, что  традиция включения в программу конференции мастер-классов ведущих специалистов сохранится и в дальнейшем.

В заключение следует отметить, что общая концепция этих конференций ограничивает тематику только актуальными вопросами методического и информационного обеспечения работ по оценке. Однако, в связи с глобальными изменениями в оценке, которые неизбежно последуют в связи с новыми изменениями в законодательстве в области оценки, в программу конференции был включен круглый стол, посвященный общим вопросам, касающимся перспектив работы оценщиков. Краткая информация об обсуждении в рамках круглого стола будет представлена отдельно.

 

Нет комментариев

Вы можете оставить первый комментарий

Комментировать

Please enter your name. Please enter an valid email address. Пожалуйста, введите сообщение